Belasting & waarde

Afschrijving vastgoed in de BV: zo werkt de bodemwaarde (WOZ)

Investeert u met een BV in vastgoed, dan lijkt afschrijven een aantrekkelijke manier om de fiscale winst te verlagen. De praktijk is echter weerbarstig. Sinds 2019 geldt voor de vennootschapsbelasting een afschrijvingsbeperking tot de zogenaamde ‘bodemwaarde’. Voor gebouwen is die bodemwaarde gelijk aan 100% van de WOZ-waarde. Omdat de WOZ-waarde de laatste jaren sterk is gestegen, ligt de boekwaarde van veel beleggingspanden al boven deze grens. Het resultaat is dat afschrijven op de stenen vaak niet meer mogelijk is. Deze regel heeft direct impact op uw fiscale winst en daarmee op het nettorendement van uw vastgoed-BV. Het is een belangrijk verschil met hoe vastgoed voor de inkomstenbelasting in het verleden werd behandeld en een cruciaal onderdeel van de fiscale spelregels voor de vastgoedbelegger in de BV. In dit artikel leggen we de regels uit aan de hand van de wet, rekenvoorbeelden en de implicaties voor uw investeringsstrategie.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-08-23

Kort antwoord

In een BV mag u afschrijven op een verhuurde woning tot de ‘bodemwaarde’. Volgens de wet is deze bodemwaarde voor beleggingsvastgoed 100% van de WOZ-waarde. Omdat de WOZ-waardes de afgelopen jaren flink zijn gestegen, ligt de boekwaarde van veel panden al boven deze bodemwaarde, waardoor er in de praktijk geen ruimte meer is voor afschrijving.

Wat is de wettelijke basis voor de bodemwaarde?

De regels voor afschrijving en de bodemwaarde staan in de Wet inkomstenbelasting 2001, specifiek in artikel 3.30a. Dit artikel geldt via een schakelbepaling (artikel 8 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969) ook voor de winstberekening in de BV.

De kern van de regel is dat u op een gebouw jaarlijks een percentage van de aanschaf- en verbeteringskosten mag afschrijven, maar nooit verder dan tot de bodemwaarde is bereikt. Artikel 3.30a lid 1 Wet IB 2001 stelt de bodemwaarde voor "gebouwen ter belegging" op 100% van de WOZ-waarde [FIN-0010].

Deze regel is sinds 1 januari 2019 van kracht voor alle gebouwen in de vennootschapsbelasting. Voor die tijd was er een onderscheid tussen gebouwen in eigen gebruik (bodemwaarde 50% van de WOZ) en beleggingsgebouwen (100% van de WOZ). Deze versoepeling voor eigen gebruik is geschrapt, waardoor nu voor al het vastgoed in de BV dezelfde, strenge norm geldt.

Wat telt mee voor de afschrijvingsgrondslag?

De basis voor de afschrijving is de ‘boekwaarde’ van het pand. Deze bestaat uit:

1. Aanschafkosten: De koopsom plus alle kosten koper, zoals de 8% overdrachtsbelasting (tarief 2026), notariskosten en taxatiekosten. Deze kosten zijn dus niet direct aftrekbaar, maar worden geactiveerd [FIN-0011].
2. Verbeteringskosten: Kosten voor een verbouwing die de aard of omvang van het pand verandert (zie verderop).

Op de grond waarop het pand staat, kan niet worden afgeschreven. De waarde van de grond moet dus van de totale aanschafkosten worden afgesplitst. Een gebruikelijke methode is om de verhouding tussen de WOZ-waarde van de opstal en de grond te gebruiken.

Waarom blijft er nauwelijks afschrijving over?

De beperking tot 100% van de WOZ-waarde zorgt ervoor dat de afschrijvingsruimte snel verdampt. De WOZ-waarden (die de marktwaarde in vrije staat volgen) zijn de afgelopen jaren veel harder gestegen dan de boekwaarden van vastgoed op de balansen van BV's. Het gevolg is dat de boekwaarde van een pand vaak al hoger is dan de meest recente WOZ-waarde.

Voorbeeld:

• U kocht in 2018 een appartement voor € 250.000.
• De WOZ-waarde was toen € 220.000.
• De boekwaarde is € 250.000, de bodemwaarde € 220.000. U kon dus afschrijven.
• In 2026 is de WOZ-waarde gestegen naar € 350.000.
• De boekwaarde is door afschrijvingen inmiddels gedaald naar € 235.000.
• De nieuwe bodemwaarde (€ 350.000) ligt nu ver boven de boekwaarde (€ 235.000). Er is geen afschrijvingsruimte meer. Sterker nog, de ruimte is in voorgaande jaren al opgedroogd.

Zolang de boekwaarde van het pand (exclusief grond) hoger is dan de WOZ-waarde, kunt u niet afschrijven. Elke nieuwe, hogere WOZ-beschikking verkleint de kans dat u nog kunt afschrijven.

Rekenvoorbeeld afschrijving verhuurde woning in de BV

Stel, uw BV koopt op 1 januari 2026 een verhuurde woning om als belegging aan te houden.

De gegevens:

• Koopsom: € 300.000
• Overdrachtsbelasting (8% in 2026): € 24.000
• Notaris- en taxatiekosten: € 3.000
• Totale aanschafkosten: € 327.000
• WOZ-waarde per 1-1-2025: € 280.000 (deze waarde geldt voor belastingjaar 2026)
• Grondwaarde (ingeschat op 15% van WOZ): € 42.000
• Waarde opstal (WOZ): € 238.000

De berekening:

1. Boekwaarde bepalen: De totale aanschafkosten (€ 327.000) moeten worden toegerekend aan de grond en de opstal. We gebruiken de WOZ-verhouding (15/85).

   • Boekwaarde grond: 15% van € 327.000 = € 49.050 (niet afschrijfbaar)
   • Boekwaarde opstal: 85% van € 327.000 = € 277.950 (afschrijfbaar)

2. Bodemwaarde bepalen: De bodemwaarde voor afschrijving is 100% van de WOZ-waarde van de opstal.

   • Bodemwaarde = € 238.000

3. Afschrijvingsruimte toetsen: We vergelijken de boekwaarde van de opstal met de bodemwaarde.

   • Boekwaarde opstal: € 277.950
   • Bodemwaarde: € 238.000

   Omdat de boekwaarde (€ 277.950) hoger is dan de bodemwaarde (€ 238.000), mag de BV in 2026 niet afschrijven op dit pand.

Pas als de WOZ-waarde in een later jaar zou stijgen tot boven de € 277.950 (bij een gelijkblijvende boekwaarde), ontstaat er weer ruimte voor afschrijving. Dit illustreert de fiscale asymmetrie tussen box 3 en de BV, waar dit soort regels de BV minder aantrekkelijk kunnen maken.

Wat is het verschil tussen onderhoud en verbetering?

Dit onderscheid is fiscaal van groot belang. Kosten die u maakt voor het pand vallen in een van deze twee categorieën, met verschillende fiscale gevolgen.

• Onderhoud: Dit zijn kosten om het pand in de huidige staat te houden. Denk aan schilderwerk, reparatie van een lekkage of het vervangen van een kapotte cv-ketel. Onderhoudskosten zijn in het jaar dat u ze maakt volledig aftrekbaar van de winst van de BV.

• Verbetering: Dit zijn kosten die de aard, omvang of het kwaliteitsniveau van het pand wezenlijk veranderen, wat vaak leidt tot een hogere waarde of een langere levensduur. Voorbeelden zijn het plaatsen van een uitbouw, het toevoegen van een dakkapel of een ingrijpende energetische renovatie. Verbeteringskosten zijn niet direct aftrekbaar. U moet ze activeren: de kosten worden opgeteld bij de boekwaarde van het pand. Vervolgens schrijft u over deze verhoogde boekwaarde af (als de bodemwaarde dat toelaat).

De impact: Omdat afschrijven vaak niet meer lukt, is er een sterke prikkel om kosten als onderhoud te kwalificeren. De Belastingdienst kijkt hier echter kritisch naar. Een grote renovatie waarbij bijvoorbeeld de keuken, badkamer en alle kozijnen worden vernieuwd, zal al snel als een niet-aftrekbare verbetering worden gezien.

Wat is het effect op de fiscale winst en het rendement?

Het ontbreken van afschrijvingsmogelijkheden heeft een direct en negatief effect op het nettorendement van uw vastgoed-BV. Afschrijving is een fiscale kost die de winst verlaagt zonder dat er daadwerkelijk geld de BV verlaat. Als deze papieren kost wegvalt, wordt de belastbare winst hoger.

Stel, de BV uit het voorbeeld heeft de volgende resultaten:

• Bruto huuropbrengsten: € 18.000
• Exploitatiekosten (onderhoud, verzekering, VvE): € 3.500
• Rentelasten op de financiering: € 8.000
• Afschrijving: € 0 (want boekwaarde > bodemwaarde)

Berekening fiscale winst:

• Resultaat voor afschrijving en rente: € 18.000 - € 3.500 = € 14.500
• Fiscale winst (voor Vpb): € 14.500 - € 8.000 (rente) - € 0 (afschrijving) = € 6.500

De BV betaalt over deze € 6.500 vennootschapsbelasting (Vpb). Tegen het lage tarief van 19% (tot € 200.000 winst in 2026) is dat € 1.235 [VPB-0001].

Stel dat afschrijving wél mogelijk was, bijvoorbeeld € 4.000 per jaar:

• Fiscale winst zou dan zijn: € 6.500 - € 4.000 = € 2.500
• De Vpb zou slechts € 475 bedragen (19% van € 2.500).

Het niet kunnen afschrijven leidt in dit voorbeeld tot € 760 extra Vpb per jaar. Dit verlaagt direct de cashflow die overblijft voor dividenduitkeringen (box 2-heffing) of herinvesteringen. Bij verkoop van het pand kan dit effect deels worden gecompenseerd. Omdat er minder is afgeschreven, is de boekwinst bij verkoop lager. Dit kan interessant zijn als u van plan bent de opbrengst aan te wenden voor een nieuwe investering, bijvoorbeeld via een herinvesteringsreserve voor vastgoed.

Kan ik nog afschrijven op inventaris?

De afschrijvingsbeperking tot de WOZ-bodemwaarde geldt expliciet voor ‘gebouwen’. Inventaris die in de woning aanwezig is, zoals een keuken, vloer, of badkamer, kan onder bepaalde voorwaarden als een apart bedrijfsmiddel worden gezien met een eigen afschrijvingsregime. Dit is echter complex en afhankelijk van de feiten en omstandigheden. De Belastingdienst stelt dat onderdelen die vast met het gebouw verbonden zijn (en niet zonder schade kunnen worden verwijderd) onderdeel zijn van het gebouw en dus onder de bodemwaarderegel vallen. Een losse keuken in een recreatiewoning kan wellicht apart worden afgeschreven, een ingebouwde keuken in een appartement normaal gesproken niet.

De conclusie is hard maar helder: voor de meeste vastgoedbeleggers in een BV is afschrijving op de stenen een gesloten boek. De fiscale planning moet zich richten op andere elementen, zoals het optimaliseren van de financieringsstructuur en een correcte kwalificatie van onderhoudskosten. De bodemwaarderegel maakt de BV fiscaal minder aantrekkelijk dan vaak wordt gedacht en benadrukt het belang van een gedegen rendementsberekening vóór aankoop.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.