Home › Verhuurdershulp › ABC-transactie art. 13 WBR bij verhuurd vastgoed

Belasting & waarde

ABC-transactie bij verhuurd vastgoed: hoe werkt artikel 13 WBR?

Een ABC-transactie, waarbij een pand direct wordt doorverkocht van A aan B en dan aan C, kan financieel aantrekkelijk lijken door de vrijstelling van overdrachtsbelasting onder artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR). Deze zogenoemde "zesmaandenregel" stelt partij B onder voorwaarden vrij van heffing als hij de woning binnen zes maanden doorlevert aan C. Voor verhuurders en handelaren die vastgoed uitponden, biedt dit op papier een kans om snel vermogen te realiseren. Toch is voorzichtigheid geboden. De Belastingdienst kijkt kritisch naar dit soort transacties, vooral naar de intentie van de tussenschakel (B). Als de activiteiten van B worden gezien als meer dan normaal vermogensbeheer, kan de winst plotseling in box 1 worden belast tegen het progressieve tarief. Daarnaast gelden er strikte notariële en juridische vereisten. Dit artikel analyseert de werking van artikel 13 WBR, de fiscale risico's en de praktische uitvoering van een ABC-constructie bij verhuurd vastgoed.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-08-23

ABC-transactie bij verhuurd vastgoed: hoe werkt artikel 13 WBR?

Kort antwoord: Een ABC-transactie is een snelle doorverkoop waarbij vastgoed van A naar B en direct door naar C gaat, vaak op dezelfde dag bij de notaris. Artikel 13 WBR bepaalt dat partij B geen overdrachtsbelasting betaalt als de doorlevering binnen zes maanden plaatsvindt, mits voldaan wordt aan specifieke voorwaarden.

Wat is een ABC-transactie in vastgoed?

Een ABC-transactie is een keten van twee opeenvolgende verkopen van dezelfde onroerende zaak. De transactie kent drie partijen:

  • A: De oorspronkelijke eigenaar (de verkoper).
  • B: De tussenschakel of handelaar (de eerste koper en tweede verkoper).
  • C: De eindkoper.

In de praktijk vinden de leveringen (A-B en B-C) vaak op dezelfde dag en in één notariële akte plaats. Eigenaar A verkoopt de woning aan handelaar B. Voordat A de woning juridisch aan B levert, heeft B de woning alweer doorverkocht aan eindkoper C. Bij de notaris wordt de woning dan direct van A aan B geleverd en vervolgens van B aan C. Juridisch gezien is B voor een heel kort moment eigenaar. De reden voor deze structuur is vaak fiscaal gedreven, met name gericht op het besparen van overdrachtsbelasting.

Deze constructie wordt regelmatig gebruikt bij het zogenaamde ‘uitponden’ van vastgoed: het verkopen van een verhuurde woning aan de zittende huurder of een andere particuliere koper die de woning zelf gaat bewonen. Handelaar B koopt dan de woning in verhuurde staat van A en levert deze leeg en vrij van huur aan C. Dit vereist dat B niet alleen de koop- en verkoop regelt, maar ook een overeenkomst sluit met de huurder om de huur te beëindigen.

Hoe werkt artikel 13 WBR, de "zesmaandenregel"?

De kern van de fiscale aantrekkelijkheid van een ABC-transactie ligt in artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR). Dit artikel biedt een vrijstelling van overdrachtsbelasting om te voorkomen dat er dubbel belasting wordt geheven over dezelfde waarde binnen een korte periode.

De hoofdregel van artikel 13 WBR stelt dat als een onroerende zaak binnen zes maanden na de vorige aankoop opnieuw wordt geleverd, de heffingsgrondslag (de waarde waarover belasting wordt berekend) mag worden verminderd met de heffingsgrondslag van de vorige verkrijging. Concreet betekent dit het volgende voor de ABC-keten:

  1. Verkrijging B-C: Koper C is overdrachtsbelasting verschuldigd. De heffingsgrondslag is de (hogere) koopsom die C betaalt.
  2. Verkrijging A-B: Koper B moet ook overdrachtsbelasting betalen. Echter, als de levering aan C binnen zes maanden na de levering aan B plaatsvindt, mag B de koopsom die C betaalt van zijn eigen heffingsgrondslag aftrekken.

Omdat de koopsom C-B (bijvoorbeeld € 350.000) in de regel hoger is dan de koopsom A-B (€ 300.000), resulteert de aftrek in een negatieve heffingsgrondslag voor B. Hierdoor is B feitelijk geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Eindkoper C betaalt wel de volledige overdrachtsbelasting over zijn aankoopbedrag. Per saldo wordt er dus maar één keer geheven: bij de laatste schakel in de keten.

Voorwaarden voor de vrijstelling

Om gebruik te kunnen maken van de vrijstelling van artikel 13 WBR, moet aan een aantal strikte voorwaarden worden voldaan:

  • Termijn: De juridische levering van B aan C moet plaatsvinden binnen zes maanden na de juridische levering van A aan B.
  • Dezelfde onroerende zaak: Het moet gaan om exact dezelfde onroerende zaak.
  • Geen aftrekbare btw: De vorige verkrijging (A-B) mag niet met btw zijn belast op een manier die de koper (B) in aftrek kon brengen.
  • Heffing bij vorige verkrijging: Over de verkrijging door B moet in principe overdrachtsbelasting verschuldigd zijn geweest (ook al wordt deze door de vermindering tot nul gereduceerd).

Het is belangrijk op te merken dat deze regeling bedoeld is als een technische maatregel tegen dubbele heffing, niet als een algemene vrijbrief voor belastingontwijking.

Wat is het risico op belasting in box 1 voor partij B?

Het grootste fiscale risico voor de tussenschakel (partij B) in een ABC-transactie is de zogenoemde "besmetting" naar box 1. Normaal gesproken valt de waardestijging van onroerend goed voor een particuliere belegger in box 3. Dit betekent dat niet de werkelijke winst wordt belast, maar een forfaitair rendement over de waarde van het vastgoed. De effectieve belastingdruk in box 3 is in 2026 circa 2,16% van de WOZ-waarde per jaar.

Echter, de Belastingdienst kan oordelen dat de activiteiten van partij B de grens van "normaal vermogensbeheer" overschrijden. Als dat het geval is, wordt de winst die B maakt met de doorverkoop (het verschil tussen de A-B en B-C prijs, minus kosten) volledig belast in box 1 als "resultaat uit overige werkzaamheden". Het tarief in box 1 kan oplopen tot 49,5% (2024), wat aanzienlijk hoger is dan de heffing in box 3.

Wanneer is sprake van meer dan normaal vermogensbeheer?

Er is geen harde wettelijke definitie. De grens wordt bepaald door jurisprudentie. Factoren die de kans op een box 1-risico vergroten zijn:

  • Frequentie: Het regelmatig uitvoeren van ABC-transacties.
  • Speculatief oogmerk: Kopen met de vooropgezette bedoeling om snel met winst door te verkopen.
  • Gespecialiseerde kennis: Het structureel inzetten van juridische en fiscale kennis om winst te maximaliseren.
  • Actieve bemoeienis: Zelf actief huurders uitkopen, renovaties uitvoeren of andere waardetoevoegende handelingen verrichten die verder gaan dan passief beheer.
  • Financiering: Het gebruik van kortlopende financiering specifiek gericht op de doorverkoop.

Bij een typische ABC-transactie waarbij B een verhuurde woning van A koopt en leeg aan C levert, is er vrijwel altijd sprake van actieve bemoeienis (uitkopen huurder) en een speculatief oogmerk. De kans dat de Belastingdienst dit als box 1-inkomen kwalificeert, is dan ook zeer reëel.

Rekenvoorbeeld van een ABC-transactie bij uitponden

Stel, een particuliere belegger (A) bezit een verhuurde woning. Een handelaar (B) ziet een kans om deze woning leeg te verkopen aan een starter (C). De transactie ziet er als volgt uit:

  • Waarde verhuurd: € 300.000
  • Waarde leeg: € 400.000
  • Koopsom A-B: € 300.000
  • Koopsom B-C: € 400.000
  • Uitkoopsom huurder: € 25.000 (betaald door B)

De leveringen A-B en B-C vinden op dezelfde dag plaats. We gaan uit van de tarieven voor de overdrachtsbelasting in 2026.

Belastingheffing bij C (eindkoper)

C koopt de woning om er zelf te wonen en is jonger dan 35 jaar. De woningwaarde (€ 400.000) ligt onder de startersvrijstellingsgrens van € 555.000 (2026).

  • Overdrachtsbelasting voor C: € 0 (0% dankzij de startersvrijstelling).

Als C niet aan de voorwaarden voor de startersvrijstelling zou voldoen, zou hij 2% overdrachtsbelasting betalen: 2% van € 400.000 = € 8.000.

Belastingheffing bij B (tussenschakel)

B is een vastgoedhandelaar en koopt de woning niet als hoofdverblijf. Het reguliere tarief voor B zou 8% zijn.

  • Heffingsgrondslag A-B: € 300.000.
  • Vermindering o.g.v. art. 13 WBR: De heffingsgrondslag van de verkrijging door C is € 400.000. Deze mag B aftrekken.
  • Effectieve heffingsgrondslag B: € 300.000 - € 400.000 = -€ 100.000. Omdat dit negatief is, is de heffingsgrondslag € 0.
  • Overdrachtsbelasting voor B: € 0.

Resultaat voor B

De winst voor handelaar B is:

  • Verkoopprijs aan C: + € 400.000
  • Inkoopprijs van A: - € 300.000
  • Uitkoopkosten huurder: - € 25.000
  • Overige transactiekosten (notaris, etc.): - € 5.000
  • Bruto winst: € 70.000

Als deze winst in box 1 wordt belast, betaalt B hierover (stel, 49,5%) inkomstenbelasting: € 34.650. De nettowinst bedraagt dan € 35.350. Als de winst (tegen de verwachting in) in box 3 zou vallen, wordt deze niet direct belast. B betaalt dan enkel de reguliere box 3-heffing over de waarde van zijn vermogen op de peildatum.

Hoe werkt de notariële uitvoering?

De notaris speelt een cruciale rol in de correcte afwikkeling van een ABC-transactie. De transactie wordt doorgaans vastgelegd in twee aktes van levering die direct na elkaar worden gepasseerd, of soms zelfs in één gecombineerde akte (de "akte van levering A/C").

  1. De koopovereenkomsten: Eerst worden er twee afzonderlijke koopovereenkomsten gesloten: één tussen A en B, en één tussen B en C. In de overeenkomst B-C wordt vaak een clausule opgenomen die C verplicht om mee te werken aan een ABC-constructie.
  2. De notariële aktes: Bij de notaris vinden de juridische leveringen plaats. De akte van levering A-B draagt de eigendom over aan B. Direct daarna draagt de akte van levering B-C de eigendom over aan C. B is dus slechts voor een juridische seconde eigenaar.
  3. Geldstromen: De notaris zorgt ervoor dat de geldstromen correct lopen. C betaalt de koopsom B-C aan de notaris. De notaris betaalt hieruit de koopsom A-B aan A, de winst aan B, en de verschuldigde overdrachtsbelasting (van C) aan de Belastingdienst.
  4. Inschrijving Kadaster: De notaris schrijft de aktes in bij het Kadaster. De eigendom gaat pas definitief over na inschrijving. Omdat de aktes direct na elkaar worden ingeschreven, is voor de buitenwereld alleen de uiteindelijke eigendomsoverdracht aan C zichtbaar.

De notaris heeft een meldingsplicht voor ongebruikelijke transacties. Een ABC-constructie is op zichzelf niet ongebruikelijk, maar de notaris zal wel de herkomst van de gelden controleren en nagaan of de constructie niet voor illegale doeleinden wordt gebruikt.

Wat als B de woning niet binnen 6 maanden doorverkoopt?

Als handelaar B er niet in slaagt de woning binnen de termijn van zes maanden juridisch te leveren aan C, vervalt de vrijstelling van artikel 13 WBR. B is dan alsnog zelf de overdrachtsbelasting (8% in 2026) verschuldigd over zijn aankoop (A-B). Dit vormt een aanzienlijk financieel risico voor de tussenschakel en onderstreept het speculatieve karakter van dit soort transacties.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Veelgestelde vragen

Wat is het belangrijkste voordeel van een ABC-transactie?

Het belangrijkste voordeel is de besparing van overdrachtsbelasting voor de tussenschakel (partij B). Dankzij artikel 13 WBR wordt voorkomen dat er dubbel belasting wordt geheven als een pand binnen zes maanden wordt doorverkocht.

Wat is het grootste nadeel of risico voor de tussenhandelaar (B)?

Het grootste risico is dat de Belastingdienst de winst uit de transactie belast in box 1 als 'resultaat uit overige werkzaamheden'. Dit leidt tot een veel hogere belastingdruk (tot 49,5%) dan wanneer de waardestijging binnen het normale vermogensbeheer van box 3 zou vallen.

Is een ABC-transactie altijd legaal?

Ja, een ABC-transactie is een legale structuur die is gebaseerd op een specifieke wettelijke bepaling (artikel 13 WBR). Het is echter wel een constructie die de aandacht van de Belastingdienst kan trekken, met name wat betreft de fiscale behandeling van de winst bij partij B.

Waarom wordt de termijn van zes maanden gebruikt in artikel 13 WBR?

De termijn van zes maanden is door de wetgever gekozen als een redelijke periode waarbinnen een snelle doorverkoop nog als één economisch geheel kan worden gezien. Dit voorkomt dubbele heffing bij projectontwikkeling of snelle handel, zonder de deur open te zetten voor langdurige speculatie onder deze vrijstelling.

Kan ik als particuliere verhuurder (partij A) nadeel ondervinden van een ABC-transactie?

Voor de verkopende partij A zijn de risico's beperkt, mits de transactie correct notarieel wordt afgewikkeld en de koopsom wordt ontvangen. A verkoopt de woning voor een afgesproken prijs aan B. De verdere transactie tussen B en C is juridisch en fiscaal de verantwoordelijkheid van die partijen. Het is wel van belang dat de koopovereenkomst met B waterdicht is.

Wat gebeurt er als B de woning niet op tijd verkocht krijgt?

Als partij B de woning niet binnen de wettelijke termijn van zes maanden juridisch kan doorleveren aan een partij C, vervalt de vrijstelling van artikel 13 WBR. B moet dan alsnog zelf overdrachtsbelasting betalen over de waarde van zijn aankoop van A. Dit vormt een significant financieel risico.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.