Verkoop

Verhuurde woning verkopen aan uw zittende huurder

Uw huurder wil de woning kopen. Dat is vaak de eenvoudigste verkoop die er is — geen bezichtigingen, geen leegstand, geen makelaar. Maar er zijn drie punten waar het misgaat: de prijs, de financiering van de huurder en de schenkbelasting bij een te lage prijs.

Door Vestoo redactie · Bijgewerkt 2026-09-18

Waarom verkopen aan de zittende huurder vaak de simpelste route is

Uw huurder kent de woning, hoeft niet te bezichtigen en heeft geen verhuisdatum nodig. U bespaart makelaarskosten, leegstandsmaanden en het hele traject van uitkopen of opzeggen. In de praktijk is dit de snelste verkoop die er is: van mondelinge overeenstemming tot notariële levering duurt het meestal zes tot tien weken, waarvan het grootste deel gaat zitten in de hypotheekaanvraag van de huurder.

Er is ook een keerzijde. U onderhandelt met iemand met wie u een lopende contractuele relatie heeft. Wordt u het niet eens, dan blijft de huurovereenkomst gewoon bestaan — inclusief de verhouding die u net op scherp heeft gezet. Zet daarom vanaf het begin zakelijk op papier wat u aanbiedt en tot wanneer dat aanbod geldt.

Welke prijs is zakelijk?

Dit is het punt waar de meeste verkopen aan huurders misgaan. Verkoopt u aan een belegger, dan geldt de waarde in verhuurde staat: doorgaans 70% tot 90% van de leegwaarde, omdat het huurcontract meegaat. Verkoopt u aan de huurder zelf, dan eindigt de huur bij levering en gaat de woning naar eigen bewoning. Het uitgangspunt is dan de leegwaarde, niet de verhuurde waarde.

Een korting van drie tot vijf procent is goed te verdedigen: u bespaart makelaarscourtage, bezichtigingen en het risico op leegstand. Vraagt de huurder om de veel lagere "verhuurde waarde" omdat hij er nu huurt, dan is dat economisch onjuist — hij koopt de woning immers leeg voor zichzelf.

Schenkbelasting bij een te lage prijs

Ligt de koopsom duidelijk onder de waarde in het economisch verkeer, dan merkt de Belastingdienst het verschil aan als schenking. De koper betaalt daarover schenkbelasting. Bij verkoop aan een huurder die geen familie is, gelden de hoogste tarieven (30% tot 40% boven de kleine vrijstelling). Bij verkoop aan een kind gelden lagere tarieven en een hogere vrijstelling, maar ook daar geldt de toets.

Bescherm uzelf met drie stukken in het dossier:

1. een taxatierapport van een onafhankelijke, gecertificeerde taxateur, niet ouder dan zes maanden;
2. een schriftelijke onderbouwing van de korting (bespaarde courtage, geen leegstand, geen opknapkosten);
3. de koopovereenkomst waarin die onderbouwing letterlijk is opgenomen.

De financiering van uw huurder

Een huurder die koopt heeft bijna altijd een hypotheek nodig. Drie dingen bepalen of dat lukt: zijn inkomen, zijn eventuele BKR-registratie en het taxatierapport. De bank financiert maximaal 100% van de marktwaarde volgens taxatie; kosten koper en notariskosten moet de huurder zelf meebrengen.

Praktische volgorde die vertraging voorkomt:

• Laat de huurder eerst een oriënterend gesprek met een hypotheekadviseur voeren, vóór u over prijs onderhandelt.
• Spreek een financieringsvoorbehoud met een harde einddatum af (meestal zes weken).
• Laat de taxatie pas uitvoeren als u het over de prijs eens bent — een taxatie kost € 500 tot € 800.
• Leg vast wat er gebeurt als de financiering niet rondkomt: eindigt de koop, dan loopt de huur gewoon door.

De rol van de notaris

De notaris stelt de leveringsakte op, verrekent de waarborgsom en zorgt dat de huurovereenkomst bij levering eindigt door vermenging: huurder en eigenaar worden dezelfde persoon. Hij toetst de marktwaarde niet inhoudelijk, maar signaleert wel een prijs die opvallend afwijkt en wijst dan op het schenkingsrisico. Bij een sterk afwijkende prijs kan hij verplicht zijn de transactie als ongebruikelijk te melden. Lever daarom altijd de taxatie en de onderbouwing aan.

Let ook op deze punten in de akte:

• de waarborgsom: verrekenen of terugbetalen bij levering;
• vooruitbetaalde huur over de maand van levering;
• de servicekostenafrekening over het lopende jaar;
• het definitieve einde van de huurovereenkomst per leveringsdatum.

Wat als u er niet uitkomt?

Komt u met uw huurder niet tot overeenstemming, dan houdt u twee reële routes over: verkopen in verhuurde staat aan een belegger — de huurder blijft dan gewoon zitten — of wachten tot de huurder zelf vertrekt. Uitkopen of opzeggen is een derde route, maar kost tijd en geld en slaagt lang niet altijd.

Wilt u weten wat een belegger voor uw woning betaalt, meld de woning dan gratis aan en vergelijk de biedingen. U zit nergens aan vast en heeft daarmee meteen een objectief prijskader voor het gesprek met uw huurder.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.