Strategie

Uw verhuurde woning verkopen aan de zittende huurder

Verkoop aan de zittende huurder is de minst bekende maar vaak best renderende route: geen leegstand, geen uitkoopsom, geen bezichtigingen en een prijs die dicht bij de leegwaarde ligt.

Door Redactie Vestoo · Bijgewerkt 2026-08-23

Kort antwoord

Verkopen aan de zittende huurder levert doorgaans 88% tot 97% van de leegwaarde op. De huurder koopt namelijk een woning die hij al kent en waarin hij al woont, waardoor de korting voor verhuurde staat vervalt. U bespaart makelaarscourtage, leegstand, uitkoopvergoeding en mutatieonderhoud — samen al snel € 20.000 tot € 45.000.

Samenvatting in vijf punten

1. De verhuurde-staat-korting vervalt: bij verkoop aan de huurder verdwijnt het huurcontract door vermenging van huurder en eigenaar.
2. De prijs ligt tussen de verhuurde waarde en de leegwaarde in, in de praktijk 88% tot 97% van de leegwaarde.
3. De huurder moet de financiering rondkrijgen; dat is de belangrijkste reden dat deze route strandt.
4. De koper betaalt 2% overdrachtsbelasting als hij er zelf gaat wonen, tegen 8% voor een belegger — dat vergroot zijn budget.
5. Leg alles schriftelijk vast en houd een reële termijn aan: een huurder heeft doorgaans vier tot acht weken nodig voor een hypotheekofferte.

Waarom is deze route financieel aantrekkelijk?

Vergelijk de drie routes bij een woning met een leegwaarde van € 310.000 en een huur van € 950 per maand.

Het verschil met de investeerdersroute is in dit voorbeeld ruim € 41.000, en met de leegverkoopvariant nog altijd € 10.000 — zonder het risico dat de huurder uiteindelijk niet vertrekt.

Wat is een reële prijs?

De onderhandelingsruimte ligt per definitie tussen twee ankers:

• Ondergrens: wat een investeerder in verhuurde staat betaalt. Onder dat bedrag verkoopt u beter aan de markt.
• Bovengrens: de leegwaarde. Daarboven betaalt de huurder meer dan een willekeurige koper op de vrije markt.

Een gangbare verdeling is dat beide partijen het verschil delen. Bij een verhuurde waarde van € 245.000 en een leegwaarde van € 310.000 is het middenpunt € 277.500; in de praktijk landen deze transacties iets hoger, rond 90% tot 93% van de leegwaarde, omdat de huurder ook verhuis- en makelaarskosten uitspaart.

Onderbouw de prijs met een taxatie. Dat is bovendien nodig voor de hypotheekaanvraag van de huurder en voorkomt discussie achteraf over een 'te lage' prijs.

Hoe stelt u het voor aan uw huurder?

1. Peil eerst informeel of er interesse en financiële ruimte is. Een direct schriftelijk bod zonder voorgesprek zet de verhouding onnodig op scherp.
2. Geef de huurder rekentijd en verwijs naar een onafhankelijke hypotheekadviseur.
3. Zet het aanbod op papier met prijs, geldigheidsduur (bijvoorbeeld vier weken), en de mededeling dat u anders in verhuurde staat verkoopt.
4. Wees eerlijk over het alternatief. De huurder houdt hoe dan ook zijn huurbescherming; het aanbod is een kans, geen dreigement.

Kan de huurder de financiering rondkrijgen?

Dit is het kritieke punt. Een aantal vuistregels voor 2026:

• Banken financieren maximaal 100% van de marktwaarde; de kosten koper moet de huurder zelf inbrengen.
• Voor een koopsom van € 288.000 is bij een tweeverdienershuishouden doorgaans een gezamenlijk bruto jaarinkomen van circa € 68.000 tot € 78.000 nodig, afhankelijk van rentestand en overige verplichtingen.
• Valt de koopsom onder de NHG-kostengrens, dan is de rente lager en het maximum vaak hoger.
• De overdrachtsbelasting bedraagt 2% voor een koper die zelf gaat wonen; onder de startersvrijstellingsgrens en bij een koper jonger dan 35 jaar kan die zelfs nihil zijn.

Vraag om een schriftelijke bevestiging van de hypotheekadviseur voordat u andere partijen afzegt.

Juridisch: wat gebeurt er met het huurcontract?

Zodra de huurder eigenaar wordt, vallen huurder en verhuurder in één persoon samen en eindigt de huurovereenkomst door vermenging. Regel in de koopakte:

• Verrekening van de waarborgsom (verrekenen met de koopsom is het eenvoudigst).
• Huur tot en met de leveringsdatum en de pro rata afrekening van servicekosten.
• Eventuele huurachterstand: verrekenen of expliciet kwijtschelden, maar altijd benoemen.
• Staat van oplevering: de huurder koopt de woning in de staat waarin hij die zelf bewoont; leg dat vast om latere gebrekenclaims te voorkomen.

De wettelijke bedenktijd van drie dagen geldt hier wél, omdat de huurder een particuliere koper is.

Fiscale aandachtspunten

• Box 3: de woning telt op 1 januari mee tegen de waarde in het economisch verkeer. Een levering vóór de peildatum scheelt een volledig heffingsjaar.
• Leegwaarderatio: die vervalt zodra het huurcontract eindigt; relevant bij een levering rond de jaarwisseling.
• BV-eigendom: de verkoopwinst valt in de vennootschapsbelasting; verkoop aan de huurder tegen een marktconforme, getaxeerde prijs voorkomt discussie met de Belastingdienst.
• Familie of gelieerde huurder: verkoop nooit onder de marktwaarde zonder taxatie; het verschil kan als schenking worden aangemerkt.

Wanneer is deze route juist geen goed idee?

• De huurder heeft aantoonbaar geen financieringscapaciteit; dan verliest u maanden.
• Er is een conflict of huurachterstand; een verkooptraject verergert dat meestal.
• U heeft de opbrengst binnen enkele weken nodig.
• De woning is onderdeel van een groter complex dat u als geheel wilt verkopen.

Volgende stap

Bepaal eerst uw waarde in verhuurde staat en de leegwaarde. Het verschil is de onderhandelingsruimte die u met uw huurder kunt delen — en meteen het bedrag dat u anders aan korting, courtage en leegstand kwijt zou zijn.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.