Strategie

Verhuurd pand verkopen in Den Haag: Regels & Kopers 2026

Den Haag is als internationale stad een unieke markt voor verhuurders. De aanwezigheid van expats, internationale organisaties en een sterke vraag naar huurwoningen creëert een dynamisch speelveld. Tegelijkertijd zorgen nieuwe landelijke en lokale regels, zoals de Wet betaalbare huur en de naderende veranderingen in box 3, voor nieuwe uitdagingen. Voor verhuurders die overwegen hun pand in Den Haag te verkopen, is het cruciaal om de lokale context te begrijpen. Wat betekent de Haagse markt voor de waarde van uw verhuurde woning? Welke type kopers zijn actief en waar letten zij op? In dit artikel analyseren we de specifieke situatie voor het verkopen van een verhuurde woning in Den Haag in 2026, van de invloed van WWS-punten tot de rol van de diplomatenclausule.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-08-19

Kort antwoord

Een verhuurd pand verkopen in Den Haag in 2026 betekent navigeren tussen landelijke huurregulering en een sterke lokale vraag, met name van expats. De waarde wordt beïnvloed door de Wet betaalbare huur, de WOZ-waarde en de huurprijs. Geverifieerde investeerders bieden een marktconforme cash-prijs, vaak zonder makelaarskosten, met zekerheid binnen 30 dagen.

Hoe ziet de Haagse verhuurmarkt eruit in 2026?

De Haagse woningmarkt onderscheidt zich door haar internationale karakter. Dit heeft directe gevolgen voor de verhuurmarkt. Enerzijds is er een aanhoudend hoge vraag naar kwalitatieve huurwoningen, met name in het midden- en hogere segment. Anderzijds introduceert de landelijke politiek regels die de verhuursector sterk beïnvloeden.

De Wet betaalbare huur, die de huurprijsbescherming uitbreidt naar het middensegment, is hier een belangrijk voorbeeld van. Sinds de Wet betaalbare huur moet de woning daarnaast ook een puntenaantal hebben van 187 punten of meer om in de vrije sector te vallen. Woningen met een lagere aanvangshuur of minder punten vallen in de gereguleerde sociale huur (€ 932,93 of minder) of middenhuur (tot € 1.228,07). De maximale jaarlijkse huurverhoging in 2026 is 4,1% voor sociale huur, 6,1% voor middenhuur en 4,4% voor de vrije sector.

Deze regulering heeft met name impact op woningen die voorheen in de vrije sector vielen maar nu onder de nieuwe grens vallen. Investeerders die een verhuurde woning kopen, zullen het rendement nauwkeurig doorrekenen op basis van deze nieuwe regels. Voor veel verhuurders is dit een reden om hun beleggingspand te verkopen in 2026.

De trend van uitponden – het verkopen van een woning zodra de huurder vertrekt – is de afgelopen jaren sterk toegenomen. In 2024 was al 1 op de 5 verkochte woningen een voormalige huurwoning, volgens cijfers van NVM/Brainbay. Deze trend zal naar verwachting aanhouden, zeker omdat vanaf 1 juli 2026 veel tijdelijke huurcontracten aflopen, wat een versnelling in de verkoop kan veroorzaken.

Welke rol spelen expats en de diplomatenclausule?

Den Haag, als stad van internationale vrede en recht, huisvest een grote gemeenschap van expats, diplomaten en medewerkers van internationale organisaties. Dit segment vormt een aanzienlijk deel van de vraag in de huurmarkt, vaak met specifieke wensen en contractuele voorwaarden.

De diplomatenclausule (ook wel tussenhuur of ontruimingsbeding) is een bepaling voor verhuurders die tijdelijk hun woning verlaten en daarna zelf weer willen betrekken. Hiermee kan de huur worden opgezegd. Hoewel vaak geassocieerd met expats, is het geen standaardclausule en zijn er strikte voorwaarden aan verbonden. Het is dus geen instrument dat zomaar in elk expat-huurcontract kan worden gebruikt.

Voor een investeerder die uw verhuurde woning koopt, verandert de aanwezigheid van zo'n clausule de basisregel "koop breekt geen huur" niet. De nieuwe eigenaar kan de clausule alleen inroepen als hijzelf na afloop van de afgesproken termijn de woning zelf wil betrekken, zoals in de oorspronkelijke overeenkomst is vastgelegd. Voor een professionele belegger is dit doorgaans niet aan de orde. Voor een professionele belegger die het pand als investering koopt, is dit doorgaans niet aan de orde. De huurovereenkomst loopt dus gewoon door onder de nieuwe eigenaar.

De expat-huurder is voor een koper echter wel aantrekkelijk:

• Hoger betaalsegment: Expats hebben vaak een budget dat in de (hogere) vrije sector valt.
• Betrouwbaarheid: Huur wordt vaak (deels) betaald door de werkgever.
• Verloop: Expats blijven gemiddeld 2 tot 4 jaar, wat de nieuwe eigenaar op termijn flexibiliteit geeft om de woning opnieuw te verhuren of te verkopen.

Hoe beïnvloeden WWS-punten en de WOZ-waarde de verkoopprijs?

Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is de kern van de Nederlandse huurprijsregulering. Het bepaalt de maximale huurprijs van een woning op basis van een puntentelling. Sinds de Wet betaalbare huur is het WWS-stelsel ook van toepassing op het middensegment. Voor een koper is het aantal WWS-punten van uw Haagse pand cruciaal om het toekomstige rendement te bepalen.

Belangrijke onderdelen van de puntentelling in 2026 zijn:

De WOZ-waarde speelt een dubbelrol. Enerzijds is het een significant onderdeel van de WWS-puntentelling, waarmee het de maximale huurprijs beïnvloedt. Anderzijds is de WOZ-waarde (gecorrigeerd met de leegwaarderatio) de basis voor de vermogensrendementsheffing in box 3. In box 3 wordt de WOZ-waarde (gecorrigeerd met de leegwaarderatio) belast tegen een effectief tarief van circa 2,16% (6,0% forfaitair rendement x 36% belastingtarief). Deze heffing is van toepassing op het vermogen dat boven het heffingsvrij vermogen van € 59.357 p.p. uitkomt. Een hoge WOZ-waarde in Den Haag kan dus zowel de huurpotentie verhogen als de belastingdruk voor een particuliere belegger verzwaren.

Een investeerder zal bij de waardebepaling van uw verhuurde pand altijd een WWS-telling uitvoeren om te verifiëren of de huidige en toekomstige huurprijs in lijn is met de wetgeving. Een te hoge huur betekent een risico dat de koper moet inprijzen.

Wie zijn de actieve investeerders in de Haagse markt?

De kopers van verhuurde woningen in Den Haag zijn divers, maar hebben één ding gemeen: ze zoeken een stabiel en voorspelbaar rendement. Het zijn geen snelle "flippers", maar partijen met een lange-termijnhorizon. Via het platform van Vestoo komt u in contact met geverifieerde investeerders die passen bij uw type vastgoed.

We onderscheiden grofweg drie typen kopers:

1. Professionele vastgoedfondsen: Dit zijn grotere partijen die portefeuilles van woningen beheren. Ze zijn vooral geïnteresseerd in efficiënt beheer en stabiele cashflow. Ze hebben vaak de voorkeur voor meerdere woningen in hetzelfde complex (VvE) en letten scherp op de WWS-punten en de staat van onderhoud.

2. Particuliere beleggers (familiekantoren): Vermogende particulieren of families die vastgoed zien als een stabiele belegging voor de lange termijn. Zij zijn vaak flexibeler en kunnen ook interesse hebben in een enkel, karakteristiek pand in een goede Haagse wijk. Ook voor hen zijn de fiscale regels in box 3 en de huurregulering leidend.

3. Ontwikkelaars met een verhuurtak: Sommige projectontwikkelaars hebben naast hun ontwikkelactiviteiten ook een beleggingsportefeuille. Zij kijken met een scherp oog naar de technische staat en eventuele toekomstige mogelijkheden van een pand.

Deze kopers zijn bereid een marktconforme cash-prijs te betalen. Deze prijs is gebaseerd op de huurinkomsten (BAR/NAR), de staat van het pand, de locatie en de juridische status (type huurcontract). Het voordeel van een verkoop aan een dergelijke partij is de zekerheid en snelheid: er is geen financieringsvoorbehoud en de transactie kan vaak binnen 30 dagen worden afgerond. Bovendien bespaart u op makelaarskosten, wat al snel duizenden euro’s scheelt.

Wat is het stappenplan voor een verhuurd pand verkopen in Den Haag?

Het verkopen van een verhuurd pand via Vestoo is een transparant en efficiënt proces, ontworpen om u als verhuurder te ontzorgen. De huurder blijft gedurende het hele proces in de woning; koop breekt immers geen huur.

Stap 1: Pand aanmelden en documentatie verzamelen U meldt uw pand gratis en vrijblijvend aan op het Vestoo-platform. We vragen u om essentiële documenten te uploaden, zoals het huurcontract, de WOZ-beschikking, en indien beschikbaar een WWS-telling en energielabel.

Stap 2: Indicatieve biedingen ontvangen Geverifieerde investeerders op ons platform krijgen toegang tot de geanonimiseerde data van uw pand. Binnen enkele dagen ontvangt u indicatieve, niet-bindende biedingen. Dit geeft u een eerste, reëel beeld van de marktwaarde in verhuurde staat.

Stap 3: Bezichtiging en definitief bod Indien u een bod interessant vindt, plannen we in overleg met u en de huurder een eenmalige bezichtiging. De investeerder kan de staat van het pand inspecteren. Na de bezichtiging brengt de investeerder een definitief, bindend bod uit.

Stap 4: Koopovereenkomst en notaris Bij akkoord wordt de koopovereenkomst opgesteld. Hierin staan alle voorwaarden helder beschreven, inclusief de overdrachtsdatum. Omdat onze kopers met eigen middelen betalen, is er geen sprake van een financieringsvoorbehoud. Dit biedt maximale zekerheid. U leest hier meer over in ons artikel over de verhuurhypotheek oversluiten of verhuurd huis verkopen.

Stap 5: Overdracht Op de afgesproken datum vindt de overdracht plaats bij de notaris. U ontvangt de koopsom en de nieuwe eigenaar neemt de huurovereenkomst en alle daarbij horende verplichtingen over. Voor de huurder verandert er niets, behalve het rekeningnummer waarnaar de huur wordt overgemaakt.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.