Belasting & waarde

Tweede Woning in Box 3 Berekenen 2026: Een Compleet Stappenplan

De belastingregels voor een verhuurde tweede woning in Box 3 veranderen continu. Voor belastingjaar 2026 staan de belangrijkste parameters vast, wat het voor verhuurders essentieel maakt de impact op hun rendement te berekenen. De heffing wordt complexer en de belastingdruk neemt voor velen toe. In 2026 wordt de belasting berekend op basis van de WOZ-waarde, de leegwaarderatio, uw eventuele schuld en een fictief rendement van 6,0% op vastgoed. Dit artikel biedt een gedetailleerd stappenplan met rekenvoorbeelden om uw Box 3-belasting voor 2026 te bepalen. We bespreken de rol van de leegwaarderatio, de uitzonderingen en de strategische keuzes die u als particuliere verhuurder heeft. Gebruik dit artikel als handleiding om uw financiële positie te evalueren in het licht van de nieuwe fiscale realiteit.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-06-27

Kort antwoord De Box 3-belasting voor uw tweede woning in 2026 berekent u door de WOZ-waarde te verminderen met de leegwaarderatio en eventuele leningen. Over de nettowaarde van de woning betaalt u 36% belasting over een fictief rendement. Voor vastgoed is dit rendement vastgesteld op 6,0% in 2026.

Hoe wordt de waarde van mijn tweede woning bepaald in Box 3?

De basis voor de Box 3-heffing is de WOZ-waarde van uw verhuurde woning. Voor de belastingaangifte van 2026 gebruikt u de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2025. Deze waarde vindt u op de WOZ-beschikking die u begin 2026 van uw gemeente ontvangt.

Omdat de woning verhuurd is, mag u deze waarde voor de belastingheffing verlagen met de zogenaamde leegwaarderatio (LWR). Dit is een percentage dat afhankelijk is van de verhouding tussen de jaarlijkse kale huur en de WOZ-waarde. De gedachte hierachter is dat een verhuurde woning minder waard is dan een lege (onverhuurde) woning. De Belastingdienst stelt hiervoor jaarlijks een tabel vast.

De fiscale waarde, ook wel de waarde in verhuurde staat genoemd, is dus: WOZ-waarde x Leegwaarderatio-percentage.

Let op: vanaf 2026 gelden er twee belangrijke aanscherpingen voor het gebruik van de leegwaarderatio. U mag de LWR niet toepassen bij:

1. Verhuur aan gelieerde partijen: Denk aan verhuur aan uw kinderen of andere familieleden, zeker als dit niet tegen een marktconforme prijs gebeurt.
2. Tijdelijke verhuur en vakantieverhuur: Voor contracten die naar hun aard van korte duur zijn, vervalt de mogelijkheid om de waarde met de LWR te drukken.

Deze wijzigingen zijn onderdeel van een bredere trend. Vanaf 2028 wordt de leegwaarderatio naar huidige plannen volledig afgeschaft. Vanaf dat jaar wordt u belast over de volledige WOZ-waarde, wat de belasting op een verhuurde woning aanzienlijk zal verhogen.

Stappenplan: Box 3 belasting tweede woning berekenen in 2026

De berekening van de Box 3-heffing volgens de Overbruggingswet Box 3 is sinds het Kerstarrest van de Hoge Raad (24-12-2021) complexer. Het gaat niet meer om één fictief rendement over uw vermogen, maar om aparte rendementen voor verschillende vermogenscategorieën. Volg deze stappen voor een correcte berekening.

Stap 1: Bepaal de fiscale waarde van de woning Neem de WOZ-waarde (peildatum 1-1-2025) en bereken de verhouding (jaarlijkse kale huur / WOZ-waarde) * 100%. Zoek het bijbehorende percentage van de leegwaarderatio op in de tabel en vermenigvuldig dit met de WOZ-waarde.

Stap 2: Bepaal de waarde van uw schulden Heeft u een lening specifiek voor de aankoop of verbouwing van de tweede woning? Dan telt deze mee als schuld in Box 3. Noteer de stand van de lening op 1 januari 2026.

Stap 3: Bereken de rendementsgrondslag Dit is het totaal van uw bezittingen minus uw schulden. Voorbeeld: Fiscale waarde woning - lening.

Stap 4: Bereken het fictieve voordeel Bereken het voordeel per vermogenscategorie met de door de overheid vastgestelde percentages voor 2026:

• Overige bezittingen (uw verhuurde woning): 6,0% rendement
• Bank- en spaartegoeden: Percentage wordt later vastgesteld (ca. 1% verwacht)
• Schulden: 2,7% ‘rendement’ (renteaftrek)

Het totale voordeel is: (Waarde woning * 6,0%) - (Waarde schuld * 2,7%).

Stap 5: Pas het heffingsvrij vermogen toe In 2026 bedraagt het heffingsvrij vermogen € 59.357 per persoon (€ 118.714 voor fiscale partners). U betaalt alleen belasting over de rendementsgrondslag die boven dit bedrag uitkomt.

Stap 6: Bereken de definitieve belasting

1. Bereken uw gemiddelde rendementspercentage: Totaal voordeel (stap 4) / Rendementsgrondslag (stap 3).
2. Bereken het belastbare voordeel: (Rendementsgrondslag - Heffingsvrij vermogen) * Gemiddeld rendementspercentage.
3. De te betalen belasting is 36% van dit belastbare voordeel.

Wat is de impact van de leegwaarderatio in 2026?

De leegwaarderatio (LWR) is in 2026 nog steeds een belangrijke factor om de belastingdruk te verlagen. De tabel voor 2026 is op het moment van schrijven nog niet definitief, maar zal naar verwachting lijken op die van voorgaande jaren. Hieronder een indicatieve tabel gebaseerd op 2025, zoals gepubliceerd door de Rijksoverheid.

Bron: Belastingdienst (indicatieve tabel)

Zoals eerder genoemd, is de grootste impact in 2026 dat de LWR vervalt bij verhuur aan familie en bij tijdelijke contracten. Dit betekent dat u in die gevallen direct over de (veel hogere) volledige WOZ-waarde het fictieve rendement van 6,0% moet berekenen, wat de effectieve belastingdruk (circa 2,16% van de waarde) aanzienlijk verhoogt.

Rekenvoorbeeld 1: Alleenstaande verhuurder

Stel, u bent alleenstaand en verhuurt een appartement. U heeft verder geen spaargeld of schulden in Box 3.

• WOZ-waarde 2026: € 350.000
• Jaarlijkse kale huur: € 14.400
• Hypotheekschuld: € 200.000

Berekening:

1. Fiscale waarde:
   • Huur/WOZ-verhouding: € 14.400 / € 350.000 = 4,11%.
   • LWR-percentage (uit tabel): 74%.
   • Fiscale waarde: 0,74 * € 350.000 = € 259.000.
2. Rendementsgrondslag: € 259.000 (bezit) - € 200.000 (schuld) = € 59.000.
3. Heffingsvrij vermogen: De grondslag (€ 59.000) is lager dan het heffingsvrij vermogen van € 59.357.
4. Definitieve belasting: In dit scenario betaalt u € 0 Box 3-belasting over uw verhuurde woning.

Rekenvoorbeeld 2: Fiscale partners met spaargeld

Stel, u bent fiscale partners en verhuurt een woning. Daarnaast heeft u ook spaargeld.

• WOZ-waarde 2026: € 450.000
• Jaarlijkse kale huur: € 20.250
• Hypotheekschuld: € 250.000
• Spaargeld: € 70.000

Berekening:

1. Fiscale waarde en bezittingen:
   • Huur/WOZ-verhouding: € 20.250 / € 450.000 = 4,5%.
   • LWR-percentage: 74%.
   • Fiscale waarde woning: 0,74 * € 450.000 = € 333.000.
   • Totaal bezit: € 333.000 (woning) + € 70.000 (spaargeld) = € 403.000.
2. Rendementsgrondslag: € 403.000 (bezit) - € 250.000 (schuld) = € 153.000.
3. Fictief voordeel:
   • Voordeel woning: € 333.000 * 6,0% = € 19.980.
   • Voordeel spaargeld: € 70.000 * 1,0% = € 700 (aanname, percentage wordt later vastgesteld).
   • Nadeel schuld: € 250.000 * 2,7% = -€ 6.750.
   • Totaal voordeel: € 19.980 + € 700 - € 6.750 = € 13.930.
4. Gemiddeld rendement: € 13.930 / € 153.000 = 9,10%.
5. Belastbaar voordeel:
   • Heffingsvrij vermogen (partners): € 118.714.
   • Belastbare grondslag: € 153.000 - € 118.714 = € 34.286.
   • Belastbaar voordeel: € 34.286 * 9,10% = € 3.120.
6. Definitieve belasting: 36% * € 3.120 = € 1.123,20.

Wat is de tegenbewijsregeling in Box 3?

Bent u het niet eens bent met de berekening op basis van fictieve rendementen? Dan kunt u sinds het Kerstarrest een beroep doen op de tegenbewijsregeling. Dit houdt in dat u de Belastingdienst verzoekt om geheven te worden over uw werkelijk behaalde rendement.

Het werkelijk rendement omvat niet alleen de netto huurinkomsten, maar ook de waardeontwikkeling van het pand (zowel positief als negatief). De bewijslast ligt volledig bij u als belastingplichtige. Een belangrijk nadeel is dat als u voor deze regeling kiest, u voor dat jaar uw recht op het heffingsvrij vermogen in heel Box 3 verliest.

Moet ik mijn verhuurde woning nu verkopen?

De stijgende belastingdruk in Box 3, gecombineerd met de Wet betaalbare huur en het vooruitzicht van de afschaffing van de leegwaarderatio in 2028, zet het rendement van veel particuliere verhuurders onder druk. Het is een strategisch moment om uw positie te heroverwegen.

Bereken met onze box3-pijnmeter wat de belastingdruk de komende jaren voor u persoonlijk betekent. Komen de regels voor het verhuren van een woning te knellend uit?

Een alternatief voor het door-exploiteren is het verkopen van uw verhuurde woning. Via Vestoo verkoopt u uw pand direct aan een geverifieerde investeerder, voor een marktconforme cash-prijs. Dit biedt zekerheid binnen 30 dagen, bespaart u makelaarskosten en respecteert de rechten van uw huurder (koop breekt geen huur). Overweegt u deze optie, lees dan meer over het proces van een huis verkopen met huurder erin.

Disclaimer: Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.