Belasting & waarde

Renteaftrek Verhuurde Woning: Privé vs. BV in 2026

De fiscale behandeling van uw verhuurde woning hangt sterk af van de structuur die u kiest: bezit u het pand in privé of via een besloten vennootschap (BV)? Een van de meest gestelde vragen hierbij is de aftrekbaarheid van de hypotheekrente. De regels voor renteaftrek verschillen fundamenteel tussen box 3 (privé) en de vennootschapsbelasting (BV), wat grote gevolgen heeft voor uw nettorendement. In 2026 wordt het speelveld opnieuw beïnvloed door aangepaste belastingtarieven en regels. Voor verhuurders met een financiering is het essentieel om de verschillen te begrijpen. In dit artikel zetten we de systemen voor renteaftrek in privé en de BV naast elkaar, analyseren we de kernverschillen en berekenen we de impact op uw rendement, zodat u een geïnformeerde beslissing kunt nemen over wat voor uw situatie het meest voordelig is.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-06-30

Kort antwoord

In 2026 is de hypotheekrente voor een verhuurd pand in privé (box 3) niet direct aftrekbaar van het inkomen. De schuld verlaagt echter wel de heffingsgrondslag voor de vermogensbelasting. In een BV is de betaalde rente wél volledig aftrekbaar als bedrijfskost, wat de belastbare winst drukt.

Hoe werkt de renteaftrek voor een verhuurde woning in privé (box 3)?

Als u een woning in privé bezit en verhuurt, valt deze fiscaal in box 3: ‘sparen en beleggen’. In dit systeem wordt u niet belast op de werkelijke huurinkomsten of kosten, maar op een forfaitair (fictief) rendement over de waarde van uw vermogen. De betaalde hypotheekrente is hierbij dus niet direct aftrekbaar.

Toch heeft de hypotheekschuld wel een fiscaal effect. De Belastingdienst stelt uw vermogen vast door uw bezittingen te verminderen met uw schulden. Over het saldo betaalt u belasting. Voor 2026 gelden de volgende parameters:

• Forfaitair rendement bezittingen: Over de waarde van uw bezittingen (zoals uw verhuurde woning) rekent de fiscus een rendement van 6,0%.
• Forfaitair rendement schulden: Voor uw schulden (uw hypotheek) rekent de fiscus een negatief rendement van 2,7%.
• Belastingtarief: Het berekende nettorendement wordt belast tegen een tarief van 36%.

De waarde van de verhuurde woning wordt bepaald door de WOZ-waarde, gecorrigeerd door de leegwaarderatio. Deze ratio is afhankelijk van de verhouding tussen de huur en de WOZ-waarde en verlaagt de fiscale waarde van het pand. Let op: vanaf 2026 vervalt de leegwaarderatio bij verhuur aan gelieerde partijen (zoals familie) en bij tijdelijke verhuur.

Concreet betekent dit voor uw hypotheekschuld dat deze uw belastbare vermogensgrondslag verlaagt. U mag in 2026 een fictieve ‘rente’ van 2,7% van de schuld aftrekken van uw fictieve rendement, ongeacht de werkelijk betaalde rente. Met een box 3-tarief van 36% levert dit een effectief belastingvoordeel op van 0,972% (36% van 2,7%) van de hypotheekschuld.

Hoe werkt de renteaftrek voor een verhuurde woning in een BV?

Bezit u het verhuurde pand via een BV? Dan gelden de regels van de vennootschapsbelasting (VPB) en later de aanmerkelijkbelangheffing (box 2). De BV wordt gezien als een onderneming die winst maakt met de verhuur.

De winst wordt berekend op basis van de werkelijke opbrengsten en kosten. Dit omvat:

• Opbrengsten: De volledig ontvangen kale en servicehuur.
• Kosten: Alle zakelijke uitgaven die u maakt voor de verhuur.

Hieronder vallen onderhoud, beheerkosten, verzekeringen, gemeentelijke heffingen, afschrijving op het pand én de volledig betaalde hypotheekrente. De rente is dus een directe bedrijfskost die de winst verlaagt.

De winst die na aftrek van alle kosten overblijft, wordt belast met vennootschapsbelasting (VPB). In 2026 bedraagt het VPB-tarief:

• 19% over de winst tot € 200.000.
• 25,8% over de winst daarboven.

Nadat de BV belasting heeft betaald, kunt u de nettowinst als dividend aan uzelf in privé uitkeren. Over dit dividend betaalt u in box 2 nog eens inkomstenbelasting. Het gecombineerde tarief van VPB en box 2 is aanzienlijk, maar het grote voordeel blijft de aftrek van werkelijke kosten, waaronder de volledige hypotheekrente.

Privé vs. BV: de kernverschillen in renteaftrek op een rij

De twee systemen staan haaks op elkaar. De keuze voor privé of een BV heeft grote gevolgen voor uw netto rendement. Onderstaande tabel vat de belangrijkste verschillen voor 2026 samen.

*De renteaftrek in de BV kan gelimiteerd worden door de earningsstrippingmaatregel.

Wanneer is de hypotheekrente nog aftrekbaar in box 1?

De hypotheekrenteaftrek in box 1 geldt uitsluitend voor de lening die is afgesloten voor de aankoop, het onderhoud of de verbetering van uw eigen woning. Dit is de woning die u als hoofdverblijf gebruikt. Zodra u verhuist en uw voormalige woning gaat verhuren, verhuist de woning (en de bijbehorende schuld) fiscaal van box 1 naar box 3. Vanaf dat moment is de rente niet meer aftrekbaar in box 1, maar speelt de schuld een rol in de hierboven beschreven box 3-systematiek. Voor het financieren van een verhuurwoning heeft u doorgaans een specifieke verhuurhypotheek nodig, die andere voorwaarden kent dan een standaardhypotheek.

Heeft de Wet betaalbare huur invloed op mijn renteaftrek?

De Wet betaalbare huur, die de huurprijzen voor middenhuurwoningen vanaf 1 juli 2024 reguleert, heeft geen directe invloed op de regels voor renteaftrek. De systematiek in box 3 en de BV blijft ongewijzigd. De wet heeft echter wel een grote indirecte invloed op de afweging tussen privé en de BV.

Doordat de maximaal toegestane huur voor veel woningen (met 144 tot 186 WWS-punten in 2026) daalt, wordt het rendement onder druk gezet.

• In box 3 blijft de belastingdruk gelijk, omdat deze is gebaseerd op de WOZ-waarde, niet op de huurinkomsten. Lagere huur betekent hier dus een direct lager nettorendement.
• In de BV leiden lagere huurinkomsten tot een lagere winst, en dus tot een lagere belastingafdracht. De aftrek van kosten, zoals rente, wordt hierdoor relatief belangrijker. De BV-structuur kan bij lagere huuropbrengsten dus fiscaal gunstiger uitpakken dan verhuur in privé.

Wat is de impact van de earningsstrippingmaatregel in de BV?

Hoewel de hypotheekrente in de BV in principe volledig aftrekbaar is, bestaat er een beperking: de earningsstrippingmaatregel (artikel 15b Wet Vpb). Deze regel is bedoeld om overmatige renteaftrek door vennootschappen tegen te gaan.

De aftrek van de netto rentekosten (betaalde rente minus ontvangen rente) is beperkt tot het hoogste van de volgende twee bedragen:

1. € 1.000.000
2. 24,5% van de EBITDA (het fiscale bedrijfsresultaat vóór rente, belastingen en afschrijvingen).

Voor de meeste particuliere verhuurders met een kleine portefeuille in een BV is deze maatregel niet relevant. De totale rentelasten zullen zelden boven de drempel van € 1 miljoen uitkomen. Pas bij zeer grote portefeuilles of een extreem hoge financieringslast wordt de renteaftrek mogelijk beperkt tot 24,5% van de winst, wat de effectieve belastingdruk verhoogt.

Rekenvoorbeeld: Netto rendement privé vs. BV met renteaftrek

Laten we de twee systemen vergelijken met een concreet voorbeeld voor 2026.

Uitgangspunten:

• Verhuurde woning met een WOZ-waarde van € 350.000.
• Hypotheek van € 200.000 tegen 4% rente (€ 8.000 per jaar).
• Jaarlijkse huurinkomsten: € 15.600 (€ 1.300 p/m).
• Jaarlijkse kosten (onderhoud, VvE): € 2.500.
• Afschrijving in BV: 2% van de opstalwaarde (€ 250.000) = € 5.000.

Scenario 1: Verhuur in Privé (Box 3)

1. Waarde bezit: We passen de leegwaarderatio toe. Stel, deze drukt de WOZ naar 85% -> € 297.500.
2. Rendement bezittingen: 6,0% van € 297.500 = € 17.850.
3. Last schulden: 2,7% van € 200.000 = € 5.400.
4. Belastbaar rendement: € 17.850 - € 5.400 = € 12.450.
5. Box 3-belasting: 36% van € 12.450 = € 4.482.
6. Netto cashflow: € 15.600 (huur) - € 8.000 (rente) - € 2.500 (kosten) - € 4.482 (belasting) = € 618.

Scenario 2: Verhuur in de BV

1. Winst vóór belasting: € 15.600 (huur) - € 8.000 (rente) - € 2.500 (kosten) - € 5.000 (afschrijving) = € 100.
2. Vennootschapsbelasting (VPB): 19% van € 100 = € 19.
3. Winst na VPB beschikbaar voor dividend: € 81.
4. Box 2-belasting (bij uitkering): 24,5% van € 81 = € 20.
5. Totale belastingdruk: € 19 (VPB) + € 20 (Box 2) = € 39.
6. Netto cashflow (inclusief afschrijving): € 15.600 (huur) - € 8.000 (rente) - € 2.500 (kosten) - € 19 (VPB) = € 5.081 (in de BV).

In dit voorbeeld is de directe belastingdruk in de BV significant lager. De mogelijkheid om alle kosten, inclusief de € 8.000 rente en € 5.000 afschrijving, af te trekken, drukt de winst en daarmee de belasting. Doe zelf een berekening met onze BV-rendement calculator om uw specifieke situatie te analyseren.

Is mijn verhuurde woning overbrengen naar een BV fiscaal aantrekkelijk?

Als de BV-structuur op papier voordeliger lijkt, kunt u overwegen uw privé verhuurde vastgoed over te dragen. Dit is echter geen eenvoudige handeling. Het vastgoed moet juridisch en economisch worden overgedragen, wat in feite neerkomt op een verkoop aan uw eigen BV.

Hierbij krijgt u te maken met eenmalige kosten en belastingen:

• Overdrachtsbelasting: De BV betaalt in 2026 het verlaagde tarief van 8% overdrachtsbelasting over de marktwaarde van het pand. Dit is een aanzienlijke kostenpost.
• Notariskosten: Voor de leveringsakte.
• Inkomstenbelasting (mogelijk): Als de fiscus oordeelt dat uw verhuuractiviteiten meer zijn dan normaal vermogensbeheer, kan de winst bij verkoop aan de BV belast worden in box 1. Raadpleeg hierover altijd een adviseur.

Meer informatie hierover vindt u in ons artikel over het verhuurd huis verkopen aan uw eigen BV.

Conclusie: welke structuur past het beste bij uw situatie in 2026?

De keuze tussen verhuren in privé of via een BV is een complexe afweging met de renteaftrek als een cruciaal onderdeel.

Verhuur in privé (box 3) is administratief eenvoudig. U heeft geen aftrek van werkelijke kosten, maar de belastingdruk is voorspelbaar en gebaseerd op de WOZ-waarde. Deze structuur is vaak gunstiger als u weinig of geen financiering heeft en lage operationele kosten.

Verhuur in een BV wordt fiscaal aantrekkelijker naarmate uw kosten en financieringslast hoger zijn. De volledige aftrek van rente, onderhoud en afschrijvingen kan de belastingdruk aanzienlijk verlagen, zeker nu de huren onder druk staan. Dit weegt vaak op tegen de hogere administratieve lasten en de belasting over dividend en waardestijging.

De verlaagde overdrachtsbelasting van 8% in 2026 maakt de overstap naar een BV iets minder kostbaar, maar het blijft een belangrijke drempel. Analyseer uw financieringsstructuur, onderhoudskosten en langetermijnvisie grondig. Overweegt u te verkopen? Via Vestoo verkoopt u uw verhuurde woning direct aan een geverifieerde belegger, wat zekerheid en een marktconforme prijs biedt zonder makelaarskosten. Bekijk hier ons stappenplan voor het verkopen van een verhuurd huis.

Disclaimer: Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.