Juridisch

Huurder uitzetten bij verkoop: wanneer mag dat en wanneer niet?

U kunt een huurder niet uitzetten omdat u wilt verkopen. Dit artikel legt uit op welke wettelijke gronden opzegging en uitzetting wel mogelijk zijn, hoe de procedure bij de kantonrechter verloopt en waarom verkopen mét huurder erin in de praktijk vaak sneller en goedkoper is.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-09-18

Kort antwoord

Een huurder uitzetten omdat u de woning wilt verkopen, mag niet. Verkoop is geen opzeggingsgrond in het huurrecht. Op grond van artikel 7:226 BW gaat het huurcontract bij verkoop ongewijzigd over op de koper: de huurder houdt dezelfde huurprijs, dezelfde looptijd en zijn huurbescherming. Opzegging kan uitsluitend op een van de wettelijke gronden van artikel 7:271 BW — zoals dringend eigen gebruik, een huurachterstand of verstoring van de relatie met de omwonenden — en bij woningen toetst de Huurcommissie of de kantonrechter die opzegging. In de praktijk kiezen verhuurders die willen verkopen daarom vaak voor verkoop in verhuurde staat: de koper neemt het contract over en er is geen procedure nodig.

Waarom kunt u een huurder niet uitzetten omdat u wilt verkopen?

Het Nederlandse huurrecht beschermt de huurder sterk. Een verhuurder kan de huur niet zomaar opzeggen: opzegging is alleen geldig met toestemming van de huurder, na een uitspraak van de Huurcommissie of kantonrechter, of na een door de rechter toegestane ontbinding. "De woning moet leeg voor de verkoop" staat niet tussen die gronden.

Dat werkt in beide richtingen. U mag wél gewoon verkopen met de huurder erin — de huurder kan de verkoop niet tegenhouden en er geldt geen aanbiedingsplicht. Het gevolg is dat de koper verhuurder wordt en dezelfde verplichtingen op zich neemt. Voor kopers die zelf bewoning willen, is de zittende huurder een belemmering; voor beleggers die rekenen op huurinkomsten is het juist de normaalste situatie.

Op welke wettelijke gronden kunt u een huurder wel opzeggen?

Artikel 7:271 BW noemt de gronden waarop een verhuurder de huur kan opzeggen. De belangrijkste:

• Dringend eigen gebruik. U heeft de woonruimte dringend nodig voor uzelf, een familielid tot in de derde graad of uw personeel. Bij woningen toetst de Huurcommissie de redelijkheid van uw belangen tegen die van de huurder.
• Tijdelijk contract. Heeft u een tijdelijke huurovereenkomst gesloten, dan eindigt die van rechtswege op de afgesproken datum; de huurder moet dan vertrekken.
• Huurachterstand. Bij achterstand van ten minste drie maanden kan de verhuurder ontbinding en uitzetting vragen aan de kantonrechter.
• Gedrag. De huurder die huisgenoten of omwonenden ernstig lastigvalt, kan via de rechter worden ontzet uit de huur (art. 7:274 BW).
• Eigen gebruik door een nieuwe eigenaar. Een koper die zelf wil gaan wonen, kan in beperkte gevallen een opzeggrond claimen — de rechter weegt belangen, en de huurder kan financiële compensatie vorderen voor verhuis- en inrichtingskosten.

Let op: een opzegging op een van deze gronden volstaat niet. Bij woningen moet de Huurcommissie de opzegging toetsen (of beide partijen daarmee instemmen) voordat de huur eindigt. Wil de huurder niet vertrekken, dan blijft uitzetting over — en dat kan alleen de kantonrechter bevelen.

Hoe verloopt de uitzettingsprocedure bij de kantonrechter?

Wanneer een huurder na een geldige opzegging of ontbinding niet vertrekt, start de verhuurder een uitzettingsprocedure via een verzoekschrift aan de kantonrechter. Dat verloopt in grote lijnen zo:

1. Verzoekschrift indienen bij de rechtbank van de vestigingsplaats van de woning, met de huurakte, de opzegging en de toetsing door de Huurcommissie.
2. Zitting: beide partijen horen; de huurder kan verweer voeren of een tegenvordering indienen, bijvoorbeeld een compensatie voor verhuiskosten.
3. Uitspraak: de rechter beveelt uitzetting alleen als de huur juridisch juist is geëindigd én de huurder de woonruimte niet op tijd heeft verlaten.
4. Executie: bij een uitzettingsvonnis voert een gerechtsdeurwaarder de uitzetting uit, eventueel met politiebijstand.

Van verzoekschrift tot daadwerkelijke uitzetting verlopen in de praktijk enkele maanden, en bij verweer van de huurder kan het oplopen tot een half jaar of langer. Daarnaast zijn er kosten: griffierecht, procesvertegenwoordiging en vaak een vergoeding voor de huurder bij dringend eigen gebruik.

Wat kost het uitzetten van een huurder?

Dat hangt af van de route. Een procedure vraagt griffierecht, juridische bijstand en maanden geduld; bij dringend eigen gebruik komt daar vaak een verhuiskostenvergoeding voor de huurder bij. De in de praktijk veelgebruikte route is het uitzetten van de huurder via een vrijwillige vergoeding: de huurder zegt zelf op in ruil voor een bedrag. Dergelijke uitkoopvergoedingen lopen doorgaans van € 5.000 tot € 25.000, afhankelijk van woonduur, het verschil tussen huur en markthuur, en de krapte op de lokale huurmarkt.

Rekent u de routes naast elkaar, dan telt niet alleen de vergoeding maar ook de tijd: elke maand wachten kost gemiste huur, maandlasten en in een stijgende of dalende markt prijsrisico. Bij verkoop in verhuurde staat vervalt de hele procedure: de koper neemt het contract over zoals het is.

Waarom verkopen veel verhuurders liever mét huurder?

Voor wie wil verkopen, is uitzetten vaak een omweg. De woning levert verhuurd 60% tot 80% van de leegwaarde op, maar wel binnen vier tot acht weken, zonder procedurekosten, zonder verhuiskostenvergoeding en zonder bezichtigingsoverlast. Beleggers kopen precies dit type woningen: zij rekenen met de jaarhuur en het contracttype en kunnen direct een onderbouwd bod uitbrengen.

• Verkopen in verhuurde staat: het complete kennisdossier met waardeberekening, verkooproutes en biedingen.
• Huurder wil er niet uit: wat u juridisch wel en niet kunt als de huurder blijft zitten.
• Uitkopen van een huurder: het stappenplan voor een vrijwillige vertrekregeling, inclusief bedragen.
• Koop breekt geen huur (art. 7:226 BW): hoe de contractoverdracht juridisch werkt.

Kort samengevat: de huurder uitzetten kan alleen via een wettelijke opzeggingsgrond en een rechterlijke procedure. Wilt u verkopen, dan is verkoop in verhuurde staat bijna altijd sneller, goedkoper en zekerder. U kunt uw huurwoning gratis aanmelden en binnen enkele dagen biedingen van geverifieerde investeerders vergelijken.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.