Belasting & waarde

Belasting op huurinkomsten 2026: Wat betaalt u écht?

Als verhuurder is het cruciaal om te weten hoeveel belasting u betaalt. De regels voor 2026 brengen weer veranderingen met zich mee, zowel voor privéverhuurders als voor wie via een BV verhuurt. Inzicht in de belastingdruk is essentieel voor uw rendement en strategische keuzes, zoals het moment van een eventuele verkoop. De kern van de zaak is de heffingsgrondslag: verhuurt u privé, dan betaalt u belasting over een fictief rendement in box 3, onafhankelijk van uw werkelijke huurinkomsten. Verhuurt u via een BV, dan worden de daadwerkelijke huuropbrengsten na aftrek van kosten belast. Dit fundamentele verschil heeft grote gevolgen voor uw nettoresultaat. Dit artikel geeft u een helder overzicht van beide situaties voor 2026, inclusief de relevante cijfers en rekenvoorbeelden.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-06-25

Belasting op huurinkomsten 2026: Wat betaalt u écht?

Kort antwoord

In 2026 betaalt u als privéverhuurder geen directe inkomstenbelasting over ontvangen huur, maar vermogensrendementsheffing in box 3. De Belastingdienst heft 36% belasting over een forfaitair (fictief) rendement van 6,0% van de WOZ-waarde van uw pand. Voor een BV geldt de vennootschapsbelasting over de werkelijke winst (huur min kosten).

Hoe werkt de belasting op huurinkomsten in 2026 voor privéverhuurders (box 3)?

Verhuurt u één of meerdere woningen als privépersoon, dan vallen deze in box 3 als ‘overige bezitting’. Het is een hardnekkig misverstand dat de fiscus de ontvangen huur belast. In plaats daarvan wordt uw vermogen belast op basis van een fictief rendement. De Hoge Raad heeft het oude box 3-systeem buiten werking gesteld (Kerstarrest 24-12-2021), wat heeft geleid tot de Overbruggingswet box 3. Voor vastgoed geldt onder deze wet in 2026 het volgende:

1. Grondslag: De basis is de WOZ-waarde van de woning, gecorrigeerd door de leegwaarderatio (LWR).
2. Forfaitair rendement: Over de gecorrigeerde waarde van de woning berekent de Belastingdienst een rendement van 6,0%.
3. Schulden: Heeft u een hypotheek? De schuld mag u in mindering brengen. Hierover wordt een fictief rentepercentage van 2,7% berekend.
4. Belastingtarief: Over het saldo van het berekende rendement en de aftrekbare rente betaalt u 36% belasting.

Het heffingsvrij vermogen bedraagt in 2026 € 59.357 per persoon. Voor fiscale partners is dit het dubbele: € 118.714. U betaalt alleen belasting over het vermogen boven deze drempel.

De effectieve belastingdruk op uw vastgoed in box 3 komt hiermee neer op circa 2,16% van de WOZ-waarde (gecorrigeerd met de leegwaarderatio) per jaar.

Rekenvoorbeeld box 3 in 2026

Stel, u bezit een verhuurde woning met de volgende kenmerken:

De berekening:

1. Rendement op bezit: 6,0% van € 262.500 = € 15.750
2. Aftrek voor schuld: 2,7% van € 150.000 = € 4.050
3. Belastbaar rendement in box 3: € 15.750 - € 4.050 = € 11.700
4. Te betalen belasting: 36% van € 11.700 = € 4.212

Uw werkelijke huuropbrengst is € 14.400. De belasting van € 4.212 is hier 29,3% van. De druk voelt dus hoog, zeker als uw exploitatiekosten nog van de huur af moeten.

Wilt u uw specifieke situatie doorrekenen? Gebruik dan onze box 3 pijnmeter om direct inzicht te krijgen in uw belastingdruk.

Een alternatief is de tegenbewijsregeling. Hiermee kunt u kiezen voor heffing over uw werkelijke rendement (huurinkomsten + waardeontwikkeling WOZ, minus kosten). De bewijslast ligt bij u en u verliest het recht op het heffingsvrij vermogen. Dit is zelden voordelig.

Wat is de rol van de leegwaarderatio in 2026?

De leegwaarderatio (LWR) is een percentage dat afhangt van de verhouding tussen de jaarlijkse kale huur en de WOZ-waarde. Het idee is dat een verhuurde woning minder waard is dan een lege, en de LWR corrigeert de WOZ-waarde in box 3 naar beneden.

In 2026 bestaat deze regeling nog, maar de Belastingdienst heeft deze wel aangescherpt:

• De LWR is niet meer van toepassing bij verhuur aan gelieerde partijen (zoals familieleden) als de huur niet marktconform is.
• De LWR geldt ook niet voor tijdelijke verhuur en vakantieverhuur.

De LWR wordt definitief afgeschaft in 2028 met de komst van de Wet werkelijk rendement. Voor 2026 is de tabel (op basis van percentages 2024) als volgt:

Een lagere huur leidt paradoxaal genoeg tot een lagere leegwaarderatio, een hogere gecorrigeerde waarde en dus een hogere belastingdruk in box 3. Meer weten over de waarde van uw pand? Lees ons artikel over de waarde van een verhuurde woning bepalen.

Hoe worden huurinkomsten in een BV belast in 2026?

Verhuurt u via een besloten vennootschap (BV), dan is de fiscale behandeling compleet anders. Hier wordt de werkelijke winst belast. Dit werkt in twee stappen:

Stap 1: Vennootschapsbelasting (Vpb) De BV betaalt Vpb over de winst. De winst is de som van de huuropbrengsten minus alle zakelijke kosten, zoals onderhoud, beheer, VvE-bijdragen, rente op leningen en afschrijvingen op het pand.

De Vpb-tarieven voor 2026 zijn:

• 19% over de winst tot € 200.000.
• 25,8% over de winst daarboven.

Stap 2: Box 2-heffing (dividendbelasting) Keert de BV de winst na Vpb uit aan u als directeur-grootaandeelhouder (DGA), dan betaalt u hierover inkomstenbelasting in box 2.

De box 2-tarieven voor 2026 zijn:

• 24,5% over de eerste € 68.843 aan dividend.
• 31% over het dividend daarboven.

Belangrijk voor BV’s is de zogenaamde earningsstrippingmaatregel (artikel 15b Vpb). De renteaftrek is beperkt tot maximaal 24,5% van het brutobedrijfsresultaat (EBITDA), met een drempel van € 1 miljoen. Overweegt u uw woning te verkopen vanuit de BV? De fiscale afwikkeling is dan een belangrijk aandachtspunt.

Wat is de impact van de Wet betaalbare huur in 2026?

Per 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht, die het puntensysteem (WWS) dwingend maakt voor veel meer woningen. Vanaf 2026 heeft dit grote gevolgen. De grens voor de vrije sector wordt dan gekoppeld aan 187 WWS-punten. Een woning moet zowel een aanvangshuur boven de liberalisatiegrens van € 1.228,07 per maand hebben én minimaal 187 punten om in de vrije sector te vallen.

Woningen tussen 144 en 186 punten vallen in het nieuwe segment ‘gereguleerde middenhuur’. De maximale huurprijs wordt hierdoor bepaald door het WWS.

Deze wet heeft een directe fiscale impact:

• Dalende huurinkomsten: Als uw woning onder de nieuwe regulering valt, kan de maximaal toegestane huur lager zijn dan de huidige markthuur.
• Hogere box 3-druk: Zoals eerder aangetoond, zorgt een lagere huur voor een lagere verhouding tot de WOZ-waarde. Dit resulteert in een lagere staffel van de leegwaarderatio, waardoor de grondslag in box 3 stijgt en u meer belasting betaalt over lagere inkomsten.

Het is dus zaak om goed inzicht te hebben in het aantal punten van uw woning onder het vernieuwde Woningwaarderingsstelsel (WWS).

Privé of BV: wat is fiscaal gunstiger in 2026?

De keuze tussen privé verhuren of via een BV is een van de meest gestelde vragen. Er is geen eenduidig antwoord, omdat de optimale structuur afhangt van uw persoonlijke situatie, het aantal panden, de financieringsstructuur en uw toekomstplannen. Onderstaande tabel zet de belangrijkste verschillen voor 2026 op een rij.

Over het algemeen geldt: hoe hoger het directe rendement (huur minus kosten) en hoe meer kosten u kunt aftrekken, hoe aantrekkelijker een BV wordt. Voor verhuurders met 1-3 panden en een beperkte kostenstructuur is privéverhuur in box 3 vaak eenvoudiger. Bij een grotere portefeuille (vanaf 3-5 panden) of bij actieve handel en ontwikkeling, wordt een BV fiscaal interessanter.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.