Verhuurde woning verkopen in Nijmegen?

Samenvatting in vijf punten

1. Indicatieve leegwaarde 81 m² in Nijmegen: € 335.000; verhuurd € 241.000 – € 288.000 (midden € 265.000).
2. Indicatieve kale markthuur bij een bruto aanvangsrendement van 5,6% op de verhuurde waarde: circa € 1.240 per maand — vrije sector.
3. 55% studenten Radboud, 20% Radboud UMC-medewerkers.
4. Constante vraag jaar-rond; yields 5,2–6,0% bruto.
5. Opkoopbescherming is in Nijmegen van kracht — relevant voor de kopersgroep, niet voor uw recht om te verkopen.

Wat is een verhuurde woning in Nijmegen waard?

De waarde in verhuurde staat volgt uit twee berekeningen die naast elkaar worden gelegd: de huurwaarde (jaarhuur gedeeld door het bruto aanvangsrendement) en de uitpondwaarde (leegwaarde minus een korting voor de tijd tot de huurder vertrekt). Het bod ligt vrijwel altijd op of net boven de hoogste van beide. De leegwaarde in Nijmegen ligt op circa € 4.130 per m² (CBS 83625NED, jaarcijfer 2025), wat neerkomt op ongeveer € 3.260 per m² in verhuurde staat. Onderstaande tabel rekent dat door voor een appartement van 81 m² — de gemiddelde meergezinswoning in deze gemeente.

Indicatie op basis van gemeentegemiddelden; uw werkelijke waarde hangt af van huurcontract, WWS-punten, staat van onderhoud, erfpacht en VvE.

Wat betekent de huurmarkt van Nijmegen voor uw verkoop?

Nijmegen blijft populair onder beleggers door studenten en zorgmedewerkers. Constante vraag jaar-rond; yields 5,2–6,0% bruto.

Het huurdersprofiel bepaalt hoe kopers naar uw pand kijken: 55% studenten radboud, 20% radboud umc-medewerkers. Een korte gemiddelde huurperiode betekent een snellere uitpondhorizon en dus een hoger bod; een lange huurperiode met een lage huur verschuift de waardering richting de huurwaarde.

• Kopers rekenen in Nijmegen met een bruto aanvangsrendement van 5,2% tot 6,0%.
• Bij de middenwaarde van € 265.000 en 5,6% hoort een kale huur van circa € 1.240 per maand (€ 14.880 per jaar).
• Verschil tussen leeg en verhuurd in dit voorbeeld: € 70.000.

Deze indicatieve huur ligt boven de liberalisatiegrens van € 1.228 per maand. Dat betekent vrije sector — maar alléén als de woning ook daadwerkelijk 187 WWS-punten of meer telt. Haalt de woning die punten niet, dan geldt het wettelijk maximum en is de huurwaarde lager dan dit voorbeeld suggereert.

Geldt er opkoopbescherming in Nijmegen?

In Nijmegen geldt opkoopbescherming in de hele gemeente, voor woningen met een WOZ-waarde tot € 396.000. Een belegger mag zo'n woning dan niet zonder vergunning voor verhuur aankopen. Belangrijk voor u als verkoper: verkoop mét zittende huurder blijft mogelijk, omdat de koper de lopende huurovereenkomst overneemt (artikel 7:226 BW). Wel is de vijver van kopers kleiner, wat de prijs in het gereguleerde segment drukt met globaal 2% tot 5%.

Hoe verkoopt u uw verhuurde woning in Nijmegen?

De volgorde die in de praktijk het meeste oplevert: eerst het dossier compleet maken (huurovereenkomst, betaalhistorie, huurverhogingsbrieven, WWS-punten, energielabel, WOZ en VvE-stukken), dan de waarde bepalen in verhuurde én lege staat, en pas daarna biedingen verzamelen. Met een compleet dossier duurt het traject van aanmelding tot notaris doorgaans vier tot zes weken; bezichtigingen zijn niet nodig omdat kopers in verhuurde staat op cijfers waarderen.

• Uw huurder hoeft geen toestemming te geven en houdt al zijn rechten.
• Vergelijk biedingen op bedrag, voorbehouden, leveringsdatum en de partij erachter.
• Zonder makelaar betaalt u geen courtage; alleen de notaris bij levering.

Hoe ontwikkelt de vastgoedmarkt in Nijmegen zich voor verhuurders?

De markt voor verhuurd vastgoed is, net als in de rest van Nederland, volop in beweging. Deze landelijke trends hebben een directe impact op de situatie in Nijmegen. Een van de meest zichtbare ontwikkelingen is de toename van het aantal verhuurders dat besluit hun pand te verkopen, een trend die bekendstaat als uitponden. Volgens cijfers van NVM/Brainbay was in 2024 al 1 op de 5 verkochte woningen een voormalige huurwoning, met een totaal transactievolume van € 14,2 miljard.

Deze verkoopgolf wordt mede gedreven door veranderende wet- en regelgeving. De invoering van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 heeft hier een groot aandeel in. Door deze wet vallen veel meer woningen onder het woningwaarderingsstelsel (WWS), wat de huurprijs maximeert.

• Liberalisatiegrens: De grens voor een geliberaliseerd huurcontract ligt op € 1.228,07 per maand. Om een woning in de vrije sector te mogen verhuren, moet de aanvangshuur niet alleen hoger zijn dan dit bedrag, maar moet de woning ook minimaal 187 WWS-punten hebben.
• Gereguleerde Middenhuur: Woningen met 144 tot 186 punten vallen in het nieuwe middenhuursegment (€ 932,94 – € 1.228,07).
• Huurverhoging: De maximale huurverhoging in de vrije sector is voor 2026 vastgesteld op 4,4%.

Deze regulering, gecombineerd met fiscale aanpassingen in box 3, maakt voor veel verhuurders het rendement minder aantrekkelijk. Het forfaitaire rendement voor overige bezittingen (zoals vastgoed) is in 2026 vastgesteld op 6,0%, wat bij een box 3-tarief van 36% een effectieve belastingdruk van circa 2,16% over de WOZ-waarde (gecorrigeerd voor de leegwaarderatio) betekent. Deze factoren leiden tot een afname van het aanbod aan nieuwe huurwoningen (een daling van 7,6% begin 2026 t.o.v. 2025) en een toename in verkoop. Net als in de buurgemeente, waarover u kunt lezen in ons artikel over een verhuurd pand verkopen in Arnhem, leidt dit tot een groter aanbod van verhuurde panden op de verkoopmarkt.

Wat zijn de specifieke regels voor studentenverhuur in Nijmegen?

Nijmegen is een van de grootste studentensteden van Nederland, wat kamerverhuur tot een belangrijk onderdeel van de lokale woningmarkt maakt. Als u een pand verhuurt aan drie of meer studenten die geen familie van elkaar zijn, is de kans groot dat u te maken heeft met specifieke gemeentelijke regels voor kamerverhuur (ook wel ‘verkamering’ genoemd).

Hoewel de exacte regels per wijk kunnen verschillen, vereist de gemeente Nijmegen in veel gevallen een omzettingsvergunning. Deze vergunning is nodig om een zelfstandige woonruimte om te zetten naar onzelfstandige woonruimtes. De gemeente stelt hierbij eisen aan onder andere:

• Leefbaarheid: Er wordt gekeken naar de impact op de buurt. In sommige wijken geldt een maximumaantal panden dat een vergunning kan krijgen.
• Gebruiksnormen: Er zijn regels voor geluidsisolatie, brandveiligheid en de grootte van de kamers en gemeenschappelijke ruimtes.

Bij de verkoop van een studentenpand is het bezit van een geldige en onherroepelijke omzettingsvergunning cruciaal. Een pand mét vergunning is aanzienlijk meer waard en aantrekkelijker voor een investeerder dan een pand waar de verhuursituatie illegaal is. Een gespecialiseerde koper zal de status van de vergunning altijd als een van de eerste zaken controleren. Zij hebben de expertise om de complexe lokale regelgeving te doorgronden, iets wat voor een particuliere koper vaak niet geldt.

Wie zijn de kopers van verhuurd vastgoed in Nijmegen?

Traditionele kopers die een huis zoeken voor eigen bewoning, zijn niet de doelgroep voor een verhuurd pand. De huurder is immers wettelijk beschermd door het principe ‘koop breekt geen huur’. De kopers van uw verhuurde woning zijn professionele vastgoedbeleggers. Dit kunnen zowel kleinere lokale partijen zijn als grotere, landelijk opererende organisaties.

Deze investeerders zoeken naar een stabiel, langjarig rendement en hebben een andere kijk op vastgoed dan een particuliere koper:

Via een platform als Vestoo wordt uw pand aangeboden aan een netwerk van vooraf gescreende, geverifieerde investeerders. Dit proces garandeert dat u te maken heeft met betrouwbare partijen die de markt begrijpen, snel kunnen handelen en een marktconforme cash-prijs betalen. Het voordeel voor u is dat makelaarskosten wegvallen en u snel zekerheid heeft over de verkoop, zonder maandenlange onzekerheid.

Marktfeiten

• Gemiddelde m²-prijs verhuurd: € 2.900/m²
• Huurdersprofiel: 55% studenten Radboud, 20% Radboud UMC-medewerkers.
• Marktnotitie: Constante vraag jaar-rond; yields 5,2–6,0% bruto.

Veelgestelde vragen

Hoeveel biedingen krijg ik en hoe snel?

Meestal ontvangt u binnen enkele dagen meerdere concrete biedingen van geverifieerde investeerders. Zo kunt u vergelijken op prijs, voorwaarden en doorlooptijd — zonder één bod te hoeven accepteren. Het exacte aantal hangt af van type pand, locatie en huurprijs.

Wie zijn die investeerders?

Allemaal KvK-geregistreerde vastgoedbeleggers. Wij screenen op identiteit, betalingsverleden en aantoonbaar kapitaal vóór ze biedingen mogen uitbrengen. Geen tussenpersonen, geen tijdverspillers.

Is er een financieringsvoorbehoud?

Nee. Onze investeerders kopen cash of met reeds toegezegd kapitaal. Geen wekenlang wachten op een hypotheekadviseur, geen deal die op het laatste moment afketst.

Mijn pand heeft achterstallig onderhoud — kan dat?

Ja, juist daarom kopen onze investeerders graag. Slechte staat, gedateerde keuken, verouderd dak — geen probleem. U hoeft niets op te knappen voor de verkoop.

Wat kost het mij?

Niets. Geen makelaarscourtage, geen opstartkosten. U betaalt alleen de notaris bij verkoop, net als bij elke andere woningverkoop.

Moet de huurder eruit?

Nee, een huis verkopen met huurder kan vaak juist in verhuurde staat. Koop breekt geen huur; investeerders beoordelen de woning inclusief huurcontract en zittende huurder.