Verhuurde woning verkopen in Den Haag?

Samenvatting in vijf punten

1. Indicatieve leegwaarde 80 m² in Den Haag: € 392.000; verhuurd € 282.000 – € 337.000 (midden € 310.000).
2. Indicatieve kale markthuur bij een bruto aanvangsrendement van 5,1% op de verhuurde waarde: circa € 1.320 per maand — vrije sector.
3. Veel internationale instellingen; 35% expats, 25% ambtenaren.
4. Stabiele vraag dankzij rijksdiensten; weinig leegstand verwacht.
5. Opkoopbescherming is in Den Haag van kracht — relevant voor de kopersgroep, niet voor uw recht om te verkopen.

Wat is een verhuurde woning in Den Haag waard?

De waarde in verhuurde staat volgt uit twee berekeningen die naast elkaar worden gelegd: de huurwaarde (jaarhuur gedeeld door het bruto aanvangsrendement) en de uitpondwaarde (leegwaarde minus een korting voor de tijd tot de huurder vertrekt). Het bod ligt vrijwel altijd op of net boven de hoogste van beide. De leegwaarde in Den Haag ligt op circa € 4.900 per m² (CBS 83625NED, jaarcijfer 2025), wat neerkomt op ongeveer € 3.870 per m² in verhuurde staat. Onderstaande tabel rekent dat door voor een appartement van 80 m² — de gemiddelde meergezinswoning in deze gemeente.

Indicatie op basis van gemeentegemiddelden; uw werkelijke waarde hangt af van huurcontract, WWS-punten, staat van onderhoud, erfpacht en VvE.

Wat betekent de huurmarkt van Den Haag voor uw verkoop?

Den Haag combineert stabiele huurinkomsten met sterke vraag van investeerders. Stabiele vraag dankzij rijksdiensten; weinig leegstand verwacht.

Het huurdersprofiel bepaalt hoe kopers naar uw pand kijken: veel internationale instellingen; 35% expats, 25% ambtenaren. Een korte gemiddelde huurperiode betekent een snellere uitpondhorizon en dus een hoger bod; een lange huurperiode met een lage huur verschuift de waardering richting de huurwaarde.

• Kopers rekenen in Den Haag met een bruto aanvangsrendement van 4,8% tot 5,4%.
• Bij de middenwaarde van € 310.000 en 5,1% hoort een kale huur van circa € 1.320 per maand (€ 15.840 per jaar).
• Verschil tussen leeg en verhuurd in dit voorbeeld: € 82.000.

Deze indicatieve huur ligt boven de liberalisatiegrens van € 1.228 per maand. Dat betekent vrije sector — maar alléén als de woning ook daadwerkelijk 187 WWS-punten of meer telt. Haalt de woning die punten niet, dan geldt het wettelijk maximum en is de huurwaarde lager dan dit voorbeeld suggereert.

Geldt er opkoopbescherming in Den Haag?

In Den Haag geldt opkoopbescherming in de hele gemeente, voor woningen met een WOZ-waarde tot de NHG-kostengrens. Een belegger mag zo'n woning dan niet zonder vergunning voor verhuur aankopen. Belangrijk voor u als verkoper: verkoop mét zittende huurder blijft mogelijk, omdat de koper de lopende huurovereenkomst overneemt (artikel 7:226 BW). Wel is de vijver van kopers kleiner, wat de prijs in het gereguleerde segment drukt met globaal 2% tot 5%.

Hoe verkoopt u uw verhuurde woning in Den Haag?

De volgorde die in de praktijk het meeste oplevert: eerst het dossier compleet maken (huurovereenkomst, betaalhistorie, huurverhogingsbrieven, WWS-punten, energielabel, WOZ en VvE-stukken), dan de waarde bepalen in verhuurde én lege staat, en pas daarna biedingen verzamelen. Met een compleet dossier duurt het traject van aanmelding tot notaris doorgaans vier tot zes weken; bezichtigingen zijn niet nodig omdat kopers in verhuurde staat op cijfers waarderen.

• Uw huurder hoeft geen toestemming te geven en houdt al zijn rechten.
• Vergelijk biedingen op bedrag, voorbehouden, leveringsdatum en de partij erachter.
• Zonder makelaar betaalt u geen courtage; alleen de notaris bij levering.

Hoe ziet de Haagse verhuurmarkt eruit in 2026?

De Haagse woningmarkt onderscheidt zich door haar internationale karakter. Dit heeft directe gevolgen voor de verhuurmarkt. Enerzijds is er een aanhoudend hoge vraag naar kwalitatieve huurwoningen, met name in het midden- en hogere segment. Anderzijds introduceert de landelijke politiek regels die de verhuursector sterk beïnvloeden.

De Wet betaalbare huur, die de huurprijsbescherming uitbreidt naar het middensegment, is hier een belangrijk voorbeeld van. Sinds de Wet betaalbare huur moet de woning daarnaast ook een puntenaantal hebben van 187 punten of meer om in de vrije sector te vallen. Woningen met een lagere aanvangshuur of minder punten vallen in de gereguleerde sociale huur (€ 932,93 of minder) of middenhuur (tot € 1.228,07). De maximale jaarlijkse huurverhoging in 2026 is 4,1% voor sociale huur, 6,1% voor middenhuur en 4,4% voor de vrije sector.

Deze regulering heeft met name impact op woningen die voorheen in de vrije sector vielen maar nu onder de nieuwe grens vallen. Investeerders die een verhuurde woning kopen, zullen het rendement nauwkeurig doorrekenen op basis van deze nieuwe regels. Voor veel verhuurders is dit een reden om hun beleggingspand te verkopen in 2026.

De trend van uitponden – het verkopen van een woning zodra de huurder vertrekt – is de afgelopen jaren sterk toegenomen. In 2024 was al 1 op de 5 verkochte woningen een voormalige huurwoning, volgens cijfers van NVM/Brainbay. Deze trend zal naar verwachting aanhouden, zeker omdat vanaf 1 juli 2026 veel tijdelijke huurcontracten aflopen, wat een versnelling in de verkoop kan veroorzaken.

Welke rol spelen expats en de diplomatenclausule?

Den Haag, als stad van internationale vrede en recht, huisvest een grote gemeenschap van expats, diplomaten en medewerkers van internationale organisaties. Dit segment vormt een aanzienlijk deel van de vraag in de huurmarkt, vaak met specifieke wensen en contractuele voorwaarden.

De diplomatenclausule (ook wel tussenhuur of ontruimingsbeding) is een bepaling voor verhuurders die tijdelijk hun woning verlaten en daarna zelf weer willen betrekken. Hiermee kan de huur worden opgezegd. Hoewel vaak geassocieerd met expats, is het geen standaardclausule en zijn er strikte voorwaarden aan verbonden. Het is dus geen instrument dat zomaar in elk expat-huurcontract kan worden gebruikt.

Voor een investeerder die uw verhuurde woning koopt, verandert de aanwezigheid van zo'n clausule de basisregel "koop breekt geen huur" niet. De nieuwe eigenaar kan de clausule alleen inroepen als hijzelf na afloop van de afgesproken termijn de woning zelf wil betrekken, zoals in de oorspronkelijke overeenkomst is vastgelegd. Voor een professionele belegger is dit doorgaans niet aan de orde. Voor een professionele belegger die het pand als investering koopt, is dit doorgaans niet aan de orde. De huurovereenkomst loopt dus gewoon door onder de nieuwe eigenaar.

De expat-huurder is voor een koper echter wel aantrekkelijk:

• Hoger betaalsegment: Expats hebben vaak een budget dat in de (hogere) vrije sector valt.
• Betrouwbaarheid: Huur wordt vaak (deels) betaald door de werkgever.
• Verloop: Expats blijven gemiddeld 2 tot 4 jaar, wat de nieuwe eigenaar op termijn flexibiliteit geeft om de woning opnieuw te verhuren of te verkopen.

Hoe beïnvloeden WWS-punten en de WOZ-waarde de verkoopprijs?

Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is de kern van de Nederlandse huurprijsregulering. Het bepaalt de maximale huurprijs van een woning op basis van een puntentelling. Sinds de Wet betaalbare huur is het WWS-stelsel ook van toepassing op het middensegment. Voor een koper is het aantal WWS-punten van uw Haagse pand cruciaal om het toekomstige rendement te bepalen.

Belangrijke onderdelen van de puntentelling in 2026 zijn:

De WOZ-waarde speelt een dubbelrol. Enerzijds is het een significant onderdeel van de WWS-puntentelling, waarmee het de maximale huurprijs beïnvloedt. Anderzijds is de WOZ-waarde (gecorrigeerd met de leegwaarderatio) de basis voor de vermogensrendementsheffing in box 3. In box 3 wordt de WOZ-waarde (gecorrigeerd met de leegwaarderatio) belast tegen een effectief tarief van circa 2,16% (6,0% forfaitair rendement x 36% belastingtarief). Deze heffing is van toepassing op het vermogen dat boven het heffingsvrij vermogen van € 59.357 p.p. uitkomt. Een hoge WOZ-waarde in Den Haag kan dus zowel de huurpotentie verhogen als de belastingdruk voor een particuliere belegger verzwaren.

Een investeerder zal bij de waardebepaling van uw verhuurde pand altijd een WWS-telling uitvoeren om te verifiëren of de huidige en toekomstige huurprijs in lijn is met de wetgeving. Een te hoge huur betekent een risico dat de koper moet inprijzen.

Wie zijn de actieve investeerders in de Haagse markt?

De kopers van verhuurde woningen in Den Haag zijn divers, maar hebben één ding gemeen: ze zoeken een stabiel en voorspelbaar rendement. Het zijn geen snelle "flippers", maar partijen met een lange-termijnhorizon. Via het platform van Vestoo komt u in contact met geverifieerde investeerders die passen bij uw type vastgoed.

We onderscheiden grofweg drie typen kopers:

1. Professionele vastgoedfondsen: Dit zijn grotere partijen die portefeuilles van woningen beheren. Ze zijn vooral geïnteresseerd in efficiënt beheer en stabiele cashflow. Ze hebben vaak de voorkeur voor meerdere woningen in hetzelfde complex (VvE) en letten scherp op de WWS-punten en de staat van onderhoud.

2. Particuliere beleggers (familiekantoren): Vermogende particulieren of families die vastgoed zien als een stabiele belegging voor de lange termijn. Zij zijn vaak flexibeler en kunnen ook interesse hebben in een enkel, karakteristiek pand in een goede Haagse wijk. Ook voor hen zijn de fiscale regels in box 3 en de huurregulering leidend.

3. Ontwikkelaars met een verhuurtak: Sommige projectontwikkelaars hebben naast hun ontwikkelactiviteiten ook een beleggingsportefeuille. Zij kijken met een scherp oog naar de technische staat en eventuele toekomstige mogelijkheden van een pand.

Deze kopers zijn bereid een marktconforme cash-prijs te betalen. Deze prijs is gebaseerd op de huurinkomsten (BAR/NAR), de staat van het pand, de locatie en de juridische status (type huurcontract). Het voordeel van een verkoop aan een dergelijke partij is de zekerheid en snelheid: er is geen financieringsvoorbehoud en de transactie kan vaak binnen 30 dagen worden afgerond. Bovendien bespaart u op makelaarskosten, wat al snel duizenden euro’s scheelt.

Marktfeiten

• Gemiddelde m²-prijs verhuurd: € 4.100/m²
• Huurdersprofiel: Veel internationale instellingen; 35% expats, 25% ambtenaren.
• Marktnotitie: Stabiele vraag dankzij rijksdiensten; weinig leegstand verwacht.

Veelgestelde vragen

Hoeveel biedingen krijg ik en hoe snel?

Meestal ontvangt u binnen enkele dagen meerdere concrete biedingen van geverifieerde investeerders. Zo kunt u vergelijken op prijs, voorwaarden en doorlooptijd — zonder één bod te hoeven accepteren. Het exacte aantal hangt af van type pand, locatie en huurprijs.

Wie zijn die investeerders?

Allemaal KvK-geregistreerde vastgoedbeleggers. Wij screenen op identiteit, betalingsverleden en aantoonbaar kapitaal vóór ze biedingen mogen uitbrengen. Geen tussenpersonen, geen tijdverspillers.

Is er een financieringsvoorbehoud?

Nee. Onze investeerders kopen cash of met reeds toegezegd kapitaal. Geen wekenlang wachten op een hypotheekadviseur, geen deal die op het laatste moment afketst.

Mijn pand heeft achterstallig onderhoud — kan dat?

Ja, juist daarom kopen onze investeerders graag. Slechte staat, gedateerde keuken, verouderd dak — geen probleem. U hoeft niets op te knappen voor de verkoop.

Wat kost het mij?

Niets. Geen makelaarscourtage, geen opstartkosten. U betaalt alleen de notaris bij verkoop, net als bij elke andere woningverkoop.

Moet de huurder eruit?

Nee, een huis verkopen met huurder kan vaak juist in verhuurde staat. Koop breekt geen huur; investeerders beoordelen de woning inclusief huurcontract en zittende huurder.