Verhuurde woning verkopen in Den Haag?

Samenvatting in vijf punten

1. Indicatieve leegwaarde 80 m² in Den Haag: € 392.000; verhuurd € 282.000 – € 337.000 (midden € 310.000).
2. Indicatieve kale markthuur bij een bruto aanvangsrendement van 5,1% op de verhuurde waarde: circa € 1.320 per maand — vrije sector.
3. Veel internationale instellingen; 35% expats, 25% ambtenaren.
4. Stabiele vraag dankzij rijksdiensten; weinig leegstand verwacht.
5. Opkoopbescherming is in Den Haag van kracht — relevant voor de kopersgroep, niet voor uw recht om te verkopen.

Wat is een verhuurde woning in Den Haag waard?

De waarde in verhuurde staat volgt uit twee berekeningen die naast elkaar worden gelegd: de huurwaarde (jaarhuur gedeeld door het bruto aanvangsrendement) en de uitpondwaarde (leegwaarde minus een korting voor de tijd tot de huurder vertrekt). Het bod ligt vrijwel altijd op of net boven de hoogste van beide. De leegwaarde in Den Haag ligt op circa € 4.900 per m² (CBS 83625NED, jaarcijfer 2025), wat neerkomt op ongeveer € 3.870 per m² in verhuurde staat. Onderstaande tabel rekent dat door voor een appartement van 80 m² — de gemiddelde meergezinswoning in deze gemeente.

Indicatie op basis van gemeentegemiddelden; uw werkelijke waarde hangt af van huurcontract, WWS-punten, staat van onderhoud, erfpacht en VvE.

Wat betekent de huurmarkt van Den Haag voor uw verkoop?

Den Haag combineert stabiele huurinkomsten met sterke vraag van investeerders. Stabiele vraag dankzij rijksdiensten; weinig leegstand verwacht.

Het huurdersprofiel bepaalt hoe kopers naar uw pand kijken: veel internationale instellingen; 35% expats, 25% ambtenaren. Een korte gemiddelde huurperiode betekent een snellere uitpondhorizon en dus een hoger bod; een lange huurperiode met een lage huur verschuift de waardering richting de huurwaarde.

• Kopers rekenen in Den Haag met een bruto aanvangsrendement van 4,8% tot 5,4%.
• Bij de middenwaarde van € 310.000 en 5,1% hoort een kale huur van circa € 1.320 per maand (€ 15.840 per jaar).
• Verschil tussen leeg en verhuurd in dit voorbeeld: € 82.000.

Deze indicatieve huur ligt boven de liberalisatiegrens van € 1.228 per maand. Dat betekent vrije sector — maar alléén als de woning ook daadwerkelijk 187 WWS-punten of meer telt. Haalt de woning die punten niet, dan geldt het wettelijk maximum en is de huurwaarde lager dan dit voorbeeld suggereert.

Geldt er opkoopbescherming in Den Haag?

In Den Haag geldt opkoopbescherming in de hele gemeente, voor woningen met een WOZ-waarde tot de NHG-kostengrens. Een belegger mag zo'n woning dan niet zonder vergunning voor verhuur aankopen. Belangrijk voor u als verkoper: verkoop mét zittende huurder blijft mogelijk, omdat de koper de lopende huurovereenkomst overneemt (artikel 7:226 BW). Wel is de vijver van kopers kleiner, wat de prijs in het gereguleerde segment drukt met globaal 2% tot 5%.

Hoe verkoopt u uw verhuurde woning in Den Haag?

De volgorde die in de praktijk het meeste oplevert: eerst het dossier compleet maken (huurovereenkomst, betaalhistorie, huurverhogingsbrieven, WWS-punten, energielabel, WOZ en VvE-stukken), dan de waarde bepalen in verhuurde én lege staat, en pas daarna biedingen verzamelen. Met een compleet dossier duurt het traject van aanmelding tot notaris doorgaans vier tot zes weken; bezichtigingen zijn niet nodig omdat kopers in verhuurde staat op cijfers waarderen.

• Uw huurder hoeft geen toestemming te geven en houdt al zijn rechten.
• Vergelijk biedingen op bedrag, voorbehouden, leveringsdatum en de partij erachter.
• Zonder makelaar betaalt u geen courtage; alleen de notaris bij levering.

Marktfeiten

• Gemiddelde m²-prijs verhuurd: € 4.100/m²
• Huurdersprofiel: Veel internationale instellingen; 35% expats, 25% ambtenaren.
• Marktnotitie: Stabiele vraag dankzij rijksdiensten; weinig leegstand verwacht.

Veelgestelde vragen

Hoeveel biedingen krijg ik en hoe snel?

Meestal ontvangt u binnen enkele dagen meerdere concrete biedingen van geverifieerde investeerders. Zo kunt u vergelijken op prijs, voorwaarden en doorlooptijd — zonder één bod te hoeven accepteren. Het exacte aantal hangt af van type pand, locatie en huurprijs.

Wie zijn die investeerders?

Allemaal KvK-geregistreerde vastgoedbeleggers. Wij screenen op identiteit, betalingsverleden en aantoonbaar kapitaal vóór ze biedingen mogen uitbrengen. Geen tussenpersonen, geen tijdverspillers.

Is er een financieringsvoorbehoud?

Nee. Onze investeerders kopen cash of met reeds toegezegd kapitaal. Geen wekenlang wachten op een hypotheekadviseur, geen deal die op het laatste moment afketst.

Mijn pand heeft achterstallig onderhoud — kan dat?

Ja, juist daarom kopen onze investeerders graag. Slechte staat, gedateerde keuken, verouderd dak — geen probleem. U hoeft niets op te knappen voor de verkoop.

Wat kost het mij?

Niets. Geen makelaarscourtage, geen opstartkosten. U betaalt alleen de notaris bij verkoop, net als bij elke andere woningverkoop.

Moet de huurder eruit?

Nee, een huis verkopen met huurder kan vaak juist in verhuurde staat. Koop breekt geen huur; investeerders beoordelen de woning inclusief huurcontract en zittende huurder.