Investeerdersbod berekenen
Een belegger bepaalt zijn bod op de kale jaarhuur maal een kapitalisatiefactor, gecorrigeerd voor onderhoud, VvE, erfpacht en het risico op huurverlaging. De uitkomst is doorgaans een bandbreedte, niet één bedrag: de koper rekent met scenario's voor doorexploiteren en uitponden.
Samenvatting in vijf punten
- Basis van het bod: kale jaarhuur maal kapitalisatiefactor.
- Onderhoudsstaat, VvE-reserve en erfpacht verlagen of verhogen de factor.
- Een tijdelijk contract of naderende mutatie verhoogt het bod.
- Kosten koper (8% OVB) komen bovenop het bod en drukken dus de biedruimte.
- Een compleet dossier levert in de praktijk een hoger en sneller bod op.
Hoe komt de kapitalisatiefactor tot stand?
De factor is het omgekeerde van het bruto aanvangsrendement dat de belegger eist. Bij een gewenste BAR van 6% hoort een factor van ongeveer 16,7. Ligging, woningtype, staat en het risico op huurverlaging bepalen of die eis hoger of lager uitvalt. In grote steden liggen de factoren hoger dan in krimpregio's.
Wat verhoogt uw bod?
Een aantoonbaar juiste huur, een geldig energielabel, een gezonde VvE, geen achterstallig onderhoud en duidelijkheid over de contractvorm. Elk onbeantwoord punt in het dossier vertaalt een koper in een risico-opslag, en die opslag betaalt u uiteindelijk in de prijs.
Alle vastgoedcalculators · Waarde verhuurde woning · Verhuurde woning verkopen