Opkoopbescherming Den Haag ('s-Gravenhage) — regels, WOZ-grens en bron
In Den Haag geldt opkoopbescherming in de hele gemeente. De grens is gekoppeld aan de NHG-kostengrens. Koop je zo'n woning, dan mag je die 4 jaar niet verhuren, behoudens uitzonderingen.
Geldt er opkoopbescherming in Den Haag?
In Den Haag geldt opkoopbescherming in de hele gemeente. De grens is gekoppeld aan de NHG-kostengrens. Koop je zo'n woning, dan mag je die 4 jaar niet verhuren, behoudens uitzonderingen. De gemeente 's-Gravenhage ligt in Zuid-Holland; opkoopbescherming is een bevoegdheid uit artikel 41 van de Huisvestingswet 2014 die iedere gemeente zelf in haar huisvestingsverordening moet vastleggen.
| Gemeente | 's-Gravenhage (Zuid-Holland) |
|---|---|
| Opkoopbescherming | Ja |
| Dekking | Hele gemeente |
| WOZ-grens | NHG-kostengrens |
| Beschermingsduur | 4 jaar |
| Verordening | Huisvestingsverordening Den Haag 2023 |
| In werking sinds | 1 april 2026 |
| Vervaldatum | geen einddatum in de verordening |
| Laatst gecontroleerd | 22 augustus 2026 |
| Controle | Automatisch ingelezen uit de officiële verordening |
Wat is de WOZ-grens voor opkoopbescherming in Den Haag?
Den Haag koppelt de grens aan de NHG-kostengrens in plaats van een vast bedrag. Zoek de WOZ-waarde op via het WOZ-waardeloket.
Hoe lang mag je een gekochte woning in Den Haag niet verhuren?
De beschermingstermijn is 4 jaar, gerekend vanaf de inschrijving van de leveringsakte in de openbare registers. Verhuur binnen die termijn mag alleen met een verhuurvergunning of onder een uitzondering.
Welke uitzonderingen gelden er in Den Haag?
- hardheidsclausule: De gemeente kan afwijken via de hardheidsclausule. (art. 1)
Waar staat dit in de verordening van Den Haag?
g op zelfstandige woonruimten met de volgende kenmerken: gelegen in een van de wijken van de gemeente Den Haag; met een WOZ-waarde lager of gelijk aan de NHG-kostengrens, waarbij wordt uitgegaan van de waarde zoals vastgesteld in de laatst afgegeven WOZ-beschikking die, ten tijde van de inschrijving in het openbare register van de akte van levering van die w
Onverminderd het bepaalde in het vorige lid kan de bestuurlijke boete, met uitzondering van de bestuurlijke boete voor overtreding van artikel 8, eerste lid of overtreding van het verbod toeristische verhuur in de zin van artikel 23c, eerste lid van de Huisvestingswet 2014 wederom worden verhoogd met 100 procent van het boetebedrag dat in bijlage II bij deze verordening is bepaald, indien binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de constatering van de overtreding een andere overtreding van eenzelfde voorschrift is geconstateerd en de bestuurlijke boete wegens de eerdere overtreding onherroepelijk is geworden.
Wat betekent opkoopbescherming in Den Haag bij verkoop in verhuurde staat?
Opkoopbescherming raakt de koop van een woning die u zelf gaat verhuren. Een woning die op het moment van levering al minimaal zes maanden onafgebroken verhuurd is, valt buiten het verbod: die mag ook in een beschermd gebied aan een belegger worden verkocht. Dat is de belangrijkste uitzondering uit artikel 41 Huisvestingswet 2014 en de reden dat verhuurd vastgoed in Den Haag verhandelbaar blijft, ook nu hier opkoopbescherming geldt.
Drie punten die in de praktijk misgaan bij een verkoop in verhuurde staat in Den Haag:
- De zesmaandstermijn moet aantoonbaar zijn. Bewaar de huurovereenkomst, de huurbetalingen en de inschrijving van de huurder; de notaris toetst dit vóór de levering.
- Koop breekt geen huur. De koper treedt van rechtswege in de huurovereenkomst (artikel 7:226 BW) en neemt de huurprijs, de indexatie en de opzeggingsbescherming over.
- Leegverkoop is iets anders. Wil de koper de woning zelf bewonen of leeg opleveren, dan is de uitzondering niet van toepassing en telt de opkoopbescherming wél mee in de planning.
Een woning met huurder brengt daardoor doorgaans minder op dan dezelfde woning leeg: het verschil tussen de waarde in verhuurde staat en de leegwaarde. Reken dat verschil door met de rekenmodule waarde verhuurde woning of bekijk hoe een verkoop in verhuurde staat verloopt via verhuurde woning verkopen.
Welke andere huisvestingsregels gelden in Den Haag?
Opkoopbescherming is één van de vier gemeentelijke regels die de exploitatie van een woning in Den Haag bepalen. Kamerverhuur, woningvorming, de verhuurvergunning uit de Wet goed verhuurderschap en een eventuele zelfbewoningsplicht staan hieronder, met de status en het artikel uit de bron.
Kamerverhuur (omzettingsvergunning) in Den Haag
Voor het omzetten van een zelfstandige woning naar onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) is een omzettingsvergunning van de gemeente nodig. De vergunningplicht geldt in de hele gemeente.
Een zelfstandige woning omzetten naar onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) mag in veel gemeenten alleen met een omzettingsvergunning. Dat is iets anders dan woningvorming: bij omzetting blijft het één woning, maar wordt die kamergewijs verhuurd. Grondslag: artikel 21 lid 1 onder c Huisvestingswet 2014.
Vergunningplicht onttrekking, omzetting of woningvorming De in artikel 5:1 genoemde woonruimten mogen niet zonder vergunning: anders dan voor bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot (permanente) bewoning worden onttrokken; van zelfstandige in onzelfstandige
Dit geldt in Den Haag hoe dan ook:
- Omgevingsplan: Iedere gemeente heeft een omgevingsplan, ook als er geen huisvestingsverordening is. Staat daarin dat een woning voor één huishouden bestemd is, dan is kamergewijze verhuur strijdig gebruik en is een omgevingsvergunning (BOPA) nodig. In de praktijk is dit vaker de echte drempel dan de omzettingsvergunning. Grondslag: Omgevingswet, omgevingsplan en buitenplanse omgevingsplanactiviteit.
- Gebruiksmelding brandveiligheid: Bij kamergewijze verhuur met vijf of meer wooneenheden in het niet-gemeenschappelijke deel is landelijk een gebruiksmelding bij de gemeente verplicht. Grondslag: Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).
- Overige eisen: Los van de gemeente gelden de Wet goed verhuurderschap, de splitsingsakte en het VvE-reglement, de voorwaarden van uw hypotheekverstrekker en die van de opstalverzekering. Grondslag: Wet goed verhuurderschap, VvE-reglement, financierings- en verzekeringsvoorwaarden.
Laatst gecontroleerd op 22 augustus 2026, automatisch ingelezen uit de verordening.
Woningvorming en splitsing in Den Haag
Een pand opdelen in meer woningen (woningvorming) of splitsen in appartementsrechten mag alleen met een vergunning van de gemeente. De vergunningplicht geldt in de hele gemeente.
Woningvorming is het opdelen van één woning in meer zelfstandige woningen; splitsing is het opdelen in appartementsrechten. Beide zijn vergunningplichtig als de gemeente dat in de huisvestingsverordening heeft geregeld. Grondslag: artikel 21 lid 1 onder d en artikel 22 Huisvestingswet 2014.
vergunningplicht voor onttrekking, omzetting of woningvorming
Dit geldt in Den Haag hoe dan ook:
- Omgevingsplan: Meer zelfstandige woningen in één pand is vrijwel altijd een functiewijziging. Ook zonder woningvormingsvergunning toetst de gemeente dit aan het omgevingsplan en zijn bouwtechnische eisen van toepassing. Grondslag: Omgevingswet en Besluit bouwwerken leefomgeving.
- Splitsingsakte en VvE: Splitsen in appartementsrechten loopt via de notaris; bij een bestaande VvE bepaalt de splitsingsakte wat is toegestaan. Grondslag: Boek 5 BW, titel 9.
Laatst gecontroleerd op 22 augustus 2026, automatisch ingelezen uit de verordening.
Verhuurvergunning in Den Haag
In Den Haag is hiervoor geen vergunningplicht gevonden in de geldende verordening. Andere regels, zoals het omgevingsplan, blijven van toepassing.
De Wet goed verhuurderschap geeft gemeenten de mogelijkheid om voor aangewezen gebieden een verhuurvergunning verplicht te stellen. De wet zelf verplicht die vergunning niet overal; zonder aanwijzing in de verordening geldt zij niet. Grondslag: Wet goed verhuurderschap, uitgewerkt in de gemeentelijke verordening.
Dit geldt in Den Haag hoe dan ook:
- Wet goed verhuurderschap geldt altijd: Ook zonder verhuurvergunning gelden de landelijke regels voor goed verhuurderschap: schriftelijke huurovereenkomst, maximale waarborgsom, verbod op dubbele bemiddelingskosten en de gemeentelijke meldpunten. Grondslag: Wet goed verhuurderschap.
Laatst gecontroleerd op 22 augustus 2026, automatisch ingelezen uit de verordening.
Zelfbewoningsplicht in Den Haag
In de verordeningen van Den Haag is geen zelfbewoningsplicht gevonden. Bij nieuwbouw of aankoop van gemeentegrond kan die alsnog privaatrechtelijk in de koopovereenkomst staan.
Een zelfbewoningsplicht is geen landelijke wet. Gemeenten leggen die privaatrechtelijk op bij verkoop van eigen grond of nieuwbouw: de koper moet er zelf gaan wonen, meestal een aantal jaar. Grondslag: privaatrechtelijk: gronduitgifte- of koopvoorwaarden van de gemeente.
Dit geldt in Den Haag hoe dan ook:
- Koopovereenkomst: Een zelfbewoningsplicht staat zelden in een verordening. Controleer altijd de koopovereenkomst, de leveringsakte en bij nieuwbouw de gronduitgiftevoorwaarden. Grondslag: Privaatrecht: gronduitgifte- en koopvoorwaarden.
Laatst gecontroleerd op 22 augustus 2026, automatisch ingelezen uit de verordening.
Opkoopbescherming in andere gemeenten in Zuid-Holland
- Opkoopbescherming Alblasserdam — regeling actief
- Opkoopbescherming Bodegraven-Reeuwijk — regeling actief
- Opkoopbescherming Delft — regeling actief
- Opkoopbescherming Dordrecht — regeling actief
- Opkoopbescherming Gouda — regeling actief
- Opkoopbescherming Katwijk — regeling actief
- Opkoopbescherming Leiden — regeling actief
- Opkoopbescherming Leidschendam-Voorburg — regeling actief
- Opkoopbescherming Rijswijk — regeling actief
- Opkoopbescherming Rotterdam — regeling actief
- Opkoopbescherming Voorschoten — regeling actief
- Opkoopbescherming Zwijndrecht — regeling actief
Bekijk alle 342 gemeenten of lees de landelijke uitleg over de omzettingsvergunning voor kamerverhuur.
Veelgestelde vragen over opkoopbescherming in Den Haag
Geldt er opkoopbescherming in Den Haag?
In Den Haag geldt opkoopbescherming in de hele gemeente. De grens is gekoppeld aan de NHG-kostengrens. Koop je zo'n woning, dan mag je die 4 jaar niet verhuren, behoudens uitzonderingen.
Wat is de WOZ-grens voor opkoopbescherming in Den Haag?
Den Haag koppelt de grens aan de NHG-kostengrens in plaats van een vast bedrag.
Hoe lang mag je een gekochte woning in Den Haag niet verhuren?
De beschermingstermijn in Den Haag is 4 jaar vanaf de datum van inschrijving van de leveringsakte.
Welke uitzonderingen gelden er in Den Haag?
De gemeente kan afwijken via de hardheidsclausule.
Geldt opkoopbescherming ook bij aankoop van een al verhuurde woning in Den Haag?
Nee. Woonruimte die op het moment van levering al minimaal zes maanden onafgebroken verhuurd is, valt buiten het verbod. Daarom blijft verhuurd vastgoed in Den Haag verhandelbaar, ook waar opkoopbescherming geldt. De koper neemt de lopende huurovereenkomst over: koop breekt geen huur (artikel 7:226 BW).
Heb ik in Den Haag een omzettingsvergunning nodig voor kamerverhuur?
Voor het omzetten van een zelfstandige woning naar onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) is een omzettingsvergunning van de gemeente nodig. De vergunningplicht geldt in de hele gemeente.
Bron: gemeentelijke huisvestingsverordening op lokaleregelgeving.overheid.nl, verzameld en gestructureerd door Vestoo. Bindend is uitsluitend de verordening zelf.
Woning in Den Haag die je in verhuurde staat wilt verkopen? Bekijk hoe Vestoo dat regelt of gebruik de vastgoedcalculators.