Opkoopbescherming Amsterdam — regels, WOZ-grens en bron
In Amsterdam geldt opkoopbescherming alleen in aangewezen wijken en buurten. Woningen met een WOZ-waarde tot en met € 637.000 vallen eronder. Koop je zo'n woning, dan mag je die 5 jaar niet verhuren, behoudens uitzonderingen.
Geldt er opkoopbescherming in Amsterdam?
In Amsterdam geldt opkoopbescherming alleen in aangewezen wijken en buurten. Woningen met een WOZ-waarde tot en met € 637.000 vallen eronder. Koop je zo'n woning, dan mag je die 5 jaar niet verhuren, behoudens uitzonderingen. De gemeente Amsterdam ligt in Noord-Holland; opkoopbescherming is een bevoegdheid uit artikel 41 van de Huisvestingswet 2014 die iedere gemeente zelf in haar huisvestingsverordening moet vastleggen.
| Gemeente | Amsterdam (Noord-Holland) |
|---|---|
| Opkoopbescherming | Ja |
| Dekking | Aangewezen wijken en buurten |
| WOZ-grens | € 637.000 |
| Beschermingsduur | 5 jaar |
| Verordening | Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 |
| In werking sinds | 1 januari 2026 |
| Vervaldatum | geen einddatum in de verordening |
| Laatst gecontroleerd | 22 augustus 2026 |
| Controle | Automatisch ingelezen uit de officiële verordening |
Wat is de WOZ-grens voor opkoopbescherming in Amsterdam?
De WOZ-grens in Amsterdam is € 637.000 (peildatum 1 januari 2025). Ligt de WOZ-waarde daarboven, dan geldt de opkoopbescherming niet. Zoek de WOZ-waarde op via het WOZ-waardeloket.
Hoe lang mag je een gekochte woning in Amsterdam niet verhuren?
De beschermingstermijn is 5 jaar, gerekend vanaf de inschrijving van de leveringsakte in de openbare registers. Verhuur binnen die termijn mag alleen met een verhuurvergunning of onder een uitzondering.
Waar in Amsterdam geldt de opkoopbescherming?
- Centrum (stadsdeel)
- Nieuw-West (stadsdeel)
- Noord (stadsdeel)
- Oost (stadsdeel)
- Weesp (stadsdeel)
- West (stadsdeel)
- Zuid (stadsdeel)
- Zuidoost (stadsdeel)
Welke uitzonderingen gelden er in Amsterdam?
- tijdelijke verhuur: Tijdelijke verhuur van maximaal twaalf maanden is toegestaan. (art. 1)
- bedrijfsruimte: Woonruimte die onlosmakelijk deel uitmaakt van een bedrijfsruimte is uitgezonderd. (art. 1)
- hardheidsclausule: De gemeente kan afwijken via de hardheidsclausule. (art. 1)
Waar staat dit in de verordening van Amsterdam?
ruimten die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben tussen de € 413.000 en € 510.000; en, woonruimten die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben tussen de € 510.000 en € 637.000. 2. Woonr
Als gebieden waarvoor de vergunningplicht geldt als bedoeld in artikel 41 van de Huisvestingswet zijn de volgende stadsdelen en stadsgebied aangewezen:
Artikel 4.2.2 Verhuurverbod bij recidive toeristische verhuur Burgemeester en wethouders kunnen een verbod opleggen tot het in gebruik geven van een woonruimte voor toeristische verhuur voor ten hoogste een jaar aan een aanbieder aan wie in de afgelopen vijf jaar ten minste tweemaal een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van de regels voor toeristische verhuur zoals gesteld in deze verordening.
Wat betekent opkoopbescherming in Amsterdam bij verkoop in verhuurde staat?
Opkoopbescherming raakt de koop van een woning die u zelf gaat verhuren. Een woning die op het moment van levering al minimaal zes maanden onafgebroken verhuurd is, valt buiten het verbod: die mag ook in een beschermd gebied aan een belegger worden verkocht. Dat is de belangrijkste uitzondering uit artikel 41 Huisvestingswet 2014 en de reden dat verhuurd vastgoed in Amsterdam verhandelbaar blijft, ook nu hier opkoopbescherming geldt.
Drie punten die in de praktijk misgaan bij een verkoop in verhuurde staat in Amsterdam:
- De zesmaandstermijn moet aantoonbaar zijn. Bewaar de huurovereenkomst, de huurbetalingen en de inschrijving van de huurder; de notaris toetst dit vóór de levering.
- Koop breekt geen huur. De koper treedt van rechtswege in de huurovereenkomst (artikel 7:226 BW) en neemt de huurprijs, de indexatie en de opzeggingsbescherming over.
- Leegverkoop is iets anders. Wil de koper de woning zelf bewonen of leeg opleveren, dan is de uitzondering niet van toepassing en telt de opkoopbescherming wél mee in de planning.
Een woning met huurder brengt daardoor doorgaans minder op dan dezelfde woning leeg: het verschil tussen de waarde in verhuurde staat en de leegwaarde. Reken dat verschil door met de rekenmodule waarde verhuurde woning of bekijk hoe een verkoop in verhuurde staat verloopt via verhuurde woning verkopen.
Welke andere huisvestingsregels gelden in Amsterdam?
Opkoopbescherming is één van de vier gemeentelijke regels die de exploitatie van een woning in Amsterdam bepalen. Kamerverhuur, woningvorming, de verhuurvergunning uit de Wet goed verhuurderschap en een eventuele zelfbewoningsplicht staan hieronder, met de status en het artikel uit de bron.
Kamerverhuur (omzettingsvergunning) in Amsterdam
Voor het omzetten van een zelfstandige woning naar onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) is een omzettingsvergunning van de gemeente nodig. De vergunningplicht geldt alleen in de gebieden die de verordening aanwijst.
Een zelfstandige woning omzetten naar onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) mag in veel gemeenten alleen met een omzettingsvergunning. Dat is iets anders dan woningvorming: bij omzetting blijft het één woning, maar wordt die kamergewijs verhuurd. Grondslag: artikel 21 lid 1 onder c Huisvestingswet 2014.
Aangewezen gebieden volgens de verordening: erkende studentenwoningen.
vergunningplicht voor woningvorming Voor het vormen van een onzelfstandige woonruimte is geen vergunning vereist voor woningvormen als bedoeld in artikel 3 1 1, tweede lid, onderdeel d, indien een omzettingsvergunning als bedoeld in artikel 3 3 7 is verleend voor het totale aantal onzelfstandige woonruimten, zijnde met inbegrip van de extra gevormde onzelfstandige
Dit geldt in Amsterdam hoe dan ook:
- Omgevingsplan: Iedere gemeente heeft een omgevingsplan, ook als er geen huisvestingsverordening is. Staat daarin dat een woning voor één huishouden bestemd is, dan is kamergewijze verhuur strijdig gebruik en is een omgevingsvergunning (BOPA) nodig. In de praktijk is dit vaker de echte drempel dan de omzettingsvergunning. Grondslag: Omgevingswet, omgevingsplan en buitenplanse omgevingsplanactiviteit.
- Gebruiksmelding brandveiligheid: Bij kamergewijze verhuur met vijf of meer wooneenheden in het niet-gemeenschappelijke deel is landelijk een gebruiksmelding bij de gemeente verplicht. Grondslag: Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).
- Overige eisen: Los van de gemeente gelden de Wet goed verhuurderschap, de splitsingsakte en het VvE-reglement, de voorwaarden van uw hypotheekverstrekker en die van de opstalverzekering. Grondslag: Wet goed verhuurderschap, VvE-reglement, financierings- en verzekeringsvoorwaarden.
Laatst gecontroleerd op 22 augustus 2026, automatisch ingelezen uit de verordening.
Woningvorming en splitsing in Amsterdam
Een pand opdelen in meer woningen (woningvorming) of splitsen in appartementsrechten mag alleen met een vergunning van de gemeente. De vergunningplicht geldt alleen in de gebieden die de verordening aanwijst.
Woningvorming is het opdelen van één woning in meer zelfstandige woningen; splitsing is het opdelen in appartementsrechten. Beide zijn vergunningplichtig als de gemeente dat in de huisvestingsverordening heeft geregeld. Grondslag: artikel 21 lid 1 onder d en artikel 22 Huisvestingswet 2014.
verboden om woonruimte als bedoeld in het eerste lid zonder vergunning van burgemeester en wethouders: anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden; anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden; van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte(n) om te zette
Dit geldt in Amsterdam hoe dan ook:
- Omgevingsplan: Meer zelfstandige woningen in één pand is vrijwel altijd een functiewijziging. Ook zonder woningvormingsvergunning toetst de gemeente dit aan het omgevingsplan en zijn bouwtechnische eisen van toepassing. Grondslag: Omgevingswet en Besluit bouwwerken leefomgeving.
- Splitsingsakte en VvE: Splitsen in appartementsrechten loopt via de notaris; bij een bestaande VvE bepaalt de splitsingsakte wat is toegestaan. Grondslag: Boek 5 BW, titel 9.
Laatst gecontroleerd op 22 augustus 2026, automatisch ingelezen uit de verordening.
Verhuurvergunning in Amsterdam
In Amsterdam is hiervoor geen vergunningplicht gevonden in de geldende verordening. Andere regels, zoals het omgevingsplan, blijven van toepassing.
De Wet goed verhuurderschap geeft gemeenten de mogelijkheid om voor aangewezen gebieden een verhuurvergunning verplicht te stellen. De wet zelf verplicht die vergunning niet overal; zonder aanwijzing in de verordening geldt zij niet. Grondslag: Wet goed verhuurderschap, uitgewerkt in de gemeentelijke verordening.
Dit geldt in Amsterdam hoe dan ook:
- Wet goed verhuurderschap geldt altijd: Ook zonder verhuurvergunning gelden de landelijke regels voor goed verhuurderschap: schriftelijke huurovereenkomst, maximale waarborgsom, verbod op dubbele bemiddelingskosten en de gemeentelijke meldpunten. Grondslag: Wet goed verhuurderschap.
Laatst gecontroleerd op 22 augustus 2026, automatisch ingelezen uit de verordening.
Zelfbewoningsplicht in Amsterdam
In de verordeningen van Amsterdam is geen zelfbewoningsplicht gevonden. Bij nieuwbouw of aankoop van gemeentegrond kan die alsnog privaatrechtelijk in de koopovereenkomst staan.
Een zelfbewoningsplicht is geen landelijke wet. Gemeenten leggen die privaatrechtelijk op bij verkoop van eigen grond of nieuwbouw: de koper moet er zelf gaan wonen, meestal een aantal jaar. Grondslag: privaatrechtelijk: gronduitgifte- of koopvoorwaarden van de gemeente.
Dit geldt in Amsterdam hoe dan ook:
- Koopovereenkomst: Een zelfbewoningsplicht staat zelden in een verordening. Controleer altijd de koopovereenkomst, de leveringsakte en bij nieuwbouw de gronduitgiftevoorwaarden. Grondslag: Privaatrecht: gronduitgifte- en koopvoorwaarden.
Laatst gecontroleerd op 22 augustus 2026, automatisch ingelezen uit de verordening.
Opkoopbescherming in andere gemeenten in Noord-Holland
- Opkoopbescherming Aalsmeer — regeling actief
- Opkoopbescherming Amstelveen — regeling actief
- Opkoopbescherming Beverwijk — regeling actief
- Opkoopbescherming Bloemendaal — regeling actief
- Opkoopbescherming Diemen — regeling actief
- Opkoopbescherming Haarlem — regeling actief
- Opkoopbescherming Haarlemmermeer — regeling actief
- Opkoopbescherming Hilversum — regeling actief
- Opkoopbescherming Zaanstad — regeling actief
- Opkoopbescherming Zandvoort — regeling actief
- Opkoopbescherming Alkmaar — geen regeling gevonden
- Opkoopbescherming Bergen (Noord-Holland) — geen regeling gevonden
Bekijk alle 342 gemeenten of lees de landelijke uitleg over de omzettingsvergunning voor kamerverhuur.
Veelgestelde vragen over opkoopbescherming in Amsterdam
Geldt er opkoopbescherming in Amsterdam?
In Amsterdam geldt opkoopbescherming alleen in aangewezen wijken en buurten. Woningen met een WOZ-waarde tot en met € 637.000 vallen eronder. Koop je zo'n woning, dan mag je die 5 jaar niet verhuren, behoudens uitzonderingen.
Wat is de WOZ-grens voor opkoopbescherming in Amsterdam?
De WOZ-grens in Amsterdam is € 637.000 (peildatum 1 januari 2025). Ligt de WOZ-waarde daarboven, dan geldt de opkoopbescherming niet.
Hoe lang mag je een gekochte woning in Amsterdam niet verhuren?
De beschermingstermijn in Amsterdam is 5 jaar vanaf de datum van inschrijving van de leveringsakte.
Welke uitzonderingen gelden er in Amsterdam?
Tijdelijke verhuur van maximaal twaalf maanden is toegestaan. Woonruimte die onlosmakelijk deel uitmaakt van een bedrijfsruimte is uitgezonderd. De gemeente kan afwijken via de hardheidsclausule.
Geldt opkoopbescherming ook bij aankoop van een al verhuurde woning in Amsterdam?
Nee. Woonruimte die op het moment van levering al minimaal zes maanden onafgebroken verhuurd is, valt buiten het verbod. Daarom blijft verhuurd vastgoed in Amsterdam verhandelbaar, ook waar opkoopbescherming geldt. De koper neemt de lopende huurovereenkomst over: koop breekt geen huur (artikel 7:226 BW).
Heb ik in Amsterdam een omzettingsvergunning nodig voor kamerverhuur?
Voor het omzetten van een zelfstandige woning naar onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) is een omzettingsvergunning van de gemeente nodig. De vergunningplicht geldt alleen in de gebieden die de verordening aanwijst.
Bron: gemeentelijke huisvestingsverordening op lokaleregelgeving.overheid.nl, verzameld en gestructureerd door Vestoo. Bindend is uitsluitend de verordening zelf.
Woning in Amsterdam die je in verhuurde staat wilt verkopen? Bekijk hoe Vestoo dat regelt of gebruik de vastgoedcalculators.