Proces

Het verkoopproces van een verhuurde woning, stap voor stap

Een verhuurde woning verkoopt anders dan een lege woning: geen open huis, wel een dossier. Dit stappenplan laat zien welke documenten nodig zijn, wie wat doet en hoe lang elke fase duurt.

Door Redactie Vestoo · Bijgewerkt 2026-08-20

Kort antwoord

Het verkopen van een verhuurde woning verloopt in zes stappen: dossier verzamelen, waarde bepalen, publiceren of aanbieden, biedingen vergelijken, koopovereenkomst tekenen en leveren bij de notaris. Met een compleet dossier is 30 tot 45 dagen tot levering realistisch, omdat bezichtigingen en een consumentenfinanciering meestal ontbreken.

Samenvatting in vijf punten

1. Het dossier bepaalt het tempo. Ontbrekende huurcontracten of VvE-stukken kosten gemiddeld twee tot drie weken.
2. De huurder hoeft niet mee te werken aan de verkoop zelf; wel aan redelijke inspectie of taxatie.
3. Biedingen vergelijkt u op vier punten: bedrag, voorbehouden, leveringsdatum en de partij erachter.
4. De koopovereenkomst wijkt af van de standaard NVM-akte: de huursituatie, waarborgsom en huurachterstanden worden apart geregeld.
5. Levering duurt 2 tot 6 weken na het tekenen, afhankelijk van financiering en notariële recherche.

Stap 1 — Dossier verzamelen (2 tot 10 dagen)

Een koper in verhuurde staat koopt in feite een kasstroom plus een juridische situatie. Het dossier moet die twee kunnen bewijzen.

Ontbreekt de WWS-telling, dan calculeert een koper het slechtste scenario in: dat kost al snel 3% tot 6% van het bod.

Stap 2 — Waarde bepalen (1 tot 3 dagen)

De waarde in verhuurde staat volgt uit twee benaderingen die u naast elkaar legt:

• Huurwaarde (BAR-methode): bruto jaarhuur gedeeld door het bruto aanvangsrendement dat kopers in uw regio hanteren. Bij € 12.600 jaarhuur en een BAR van 5,4% is dat € 233.000.
• Uitpondwaarde: leegwaarde minus een korting voor de tijd tot de huurder vertrekt. Bij een leegwaarde van € 310.000 en een verwachte horizon van zeven jaar rekenen kopers doorgaans met 72% tot 82%.

Het bod ligt vrijwel altijd op of net boven de hoogste van beide uitkomsten. Wie alleen naar de WOZ kijkt, onderschat of overschat structureel.

Stap 3 — Aanbieden of publiceren (1 dag)

U kunt kiezen tussen drie routes:

1. Off-market aanbieden aan een geselecteerde groep investeerders. Snelst, minste ruis richting de huurder.
2. Openbaar met makelaar. Groter bereik, maar courtage van 1,0% tot 1,5% en meestal geen betere prijs in verhuurde staat.
3. Rechtstreeks aan de zittende huurder. Zie het aparte artikel over verkoop aan de huurder; dit bespaart korting en kosten tegelijk.

Stap 4 — Biedingen vergelijken (3 tot 7 dagen)

Vergelijk nooit alleen op bedrag. Een bod van € 245.000 met een financieringsvoorbehoud van zes weken is minder waard dan € 238.000 zonder voorbehoud.

Vraag altijd naar de identiteit van de uiteindelijke koper. Een bod dat wordt doorgeschoven naar een derde partij verandert vaak alsnog in prijs of voorwaarden.

Stap 5 — Koopovereenkomst (3 tot 10 dagen)

Een koopakte voor een verhuurd object bevat vijf clausules die in een gewone akte ontbreken:

• Overname huurovereenkomst: bevestiging dat koper alle rechten en plichten overneemt (art. 7:226 BW).
• Waarborgsom: verrekening van de door de huurder betaalde borg via de nota van afrekening.
• Huurachterstand en vooruitbetaalde huur: pro rata verrekening tot de leveringsdatum.
• Garanties over de huurprijs: verklaring dat de huur rechtsgeldig tot stand is gekomen en geen procedure bij de huurcommissie loopt.
• Servicekosten en afrekening: wie de lopende jaarafrekening afhandelt.

Let op: De wettelijke bedenktijd van drie dagen geldt alleen wanneer een particulier een woning koopt om er zelf in te gaan wonen. Voor professionele kopers, of particulieren die als belegger kopen, geldt deze bedenktijd niet.

Stap 6 — Levering bij de notaris (2 tot 6 weken)

De notaris controleert eigendom, hypotheekinschrijving, beslagen en erfpacht. Bij een VvE wordt het aandeel in het reservefonds verrekend. U informeert de huurder schriftelijk over de eigendomsoverdracht: dat is niet alleen netjes, het voorkomt dat huur op de oude rekening blijft binnenkomen.

Op de dag van levering wordt de restant-hypotheek afgelost en staat het saldo doorgaans binnen één werkdag op uw rekening.

Hoe lang duurt het totaal?

Welke fouten kosten het meest?

1. Onvolledige huurdossiers. De koper rekent het risico door in de prijs.
2. De huurder verrassen. Een geïrriteerde huurder werkt niet mee aan inspectie en dat vertraagt.
3. Mondelinge toezeggingen aan de huurder over huurverlaging of vertrek; die binden ook de koper.
4. Vergeten de huurverhoging correct aan te zeggen. Een niet rechtsgeldige verhoging verlaagt de contractuele huur en daarmee de waarde.
5. Tekenen zonder identiteitscontrole van de kopende partij.

Volgende stap

Zet eerst uw dossier compleet en bereken daarna de waarde in verhuurde staat. Met beide op tafel duurt het traject van eerste contact tot notaris in de praktijk zelden langer dan zes weken.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.