Juridisch

Een verhuurde woning met een lage huur verkopen

Een lang zittende huurder met een huur ver onder de markt drukt de waarde van uw woning het hardst. Dit artikel legt uit hoe groot dat effect is, welke ruimte de wet biedt om de huur te verhogen en hoe u de woning toch goed verkoopt.

Door Redactie Vestoo · Bijgewerkt 2026-08-23

Kort antwoord

Een huur ver onder de markt verlaagt de waarde in verhuurde staat tot 65% à 78% van de leegwaarde. De huur optrekken kan alleen binnen de wettelijke kaders: jaarlijkse indexatie, huurverhoging na woningverbetering of, bij een geliberaliseerd contract, een overeengekomen indexatieclausule. Wie de huur eerst rechtsgeldig verhoogt, verhoogt de verkoopwaarde meestal met een veelvoud van die huurstijging.

Samenvatting in vijf punten

1. Elke € 50 extra maandhuur is bij een BAR van 5,5% circa € 10.900 extra waarde.
2. De maximale jaarlijkse huurverhoging is wettelijk begrensd en verschilt per segment; overschrijding maakt de verhoging aantastbaar.
3. Woningverbetering is de enige route naar een substantiële sprong in een gereguleerd contract, en alleen met instemming of via de huurcommissie.
4. Een niet rechtsgeldig doorgevoerde verhoging is een risico voor de koper en wordt in het bod verrekend.
5. Een energielabelsprong levert WWS-punten op en daarmee direct meer toegestane huur en meer waarde.

Hoe hard drukt een lage huur de waarde?

Kopers waarderen op twee manieren: de huidige kasstroom (BAR) en de uitpondwaarde op termijn. Bij een lage huur wint de uitpondwaarde, maar die wordt verdisconteerd omdat vertrek onzeker en ver weg is.

Van € 620 naar € 950 per maand is € 3.960 extra huur per jaar, maar circa € 35.000 extra verkoopwaarde. Dat is de reden om eerst de huur op orde te brengen en pas daarna te verkopen.

Welke ruimte biedt de wet om de huur te verhogen?

**1. Voor de vrije sector geldt per 1 januari 2026 een maximale jaarlijkse huurverhoging van 4,4%. Dit is berekend als de laagste van de CAO-loonontwikkeling (5,1%) of de inflatie (3,4%), plus 1 procentpunt. Verstuur de aanzegging minimaal twee maanden voor de ingangsdatum, schriftelijk, met vermelding van oude huur, nieuwe huur, percentage en ingangsdatum. Ontbreekt een van die elementen, dan is de verhoging aantastbaar.

2. Achterstallige verhogingen inhalen. Dit kan niet met terugwerkende kracht. Wie jaren geen verhoging heeft doorgevoerd, kan dat niet in één keer repareren. Wel kunt u vanaf nu jaarlijks consequent verhogen.

3. Huurverhoging na woningverbetering. Een investering die de woning aantoonbaar verbetert (isolatie, nieuwe keuken, badkamer, dakkapel) rechtvaardigt een hogere huur. De huurder moet instemmen; bij weigering kunt u een redelijk voorstel voorleggen aan de huurcommissie. Een redelijke huurverhoging staat in verhouding tot de gemaakte kosten voor de verbetering. Hoewel er geen vaste formule is, wordt in de praktijk vaak een maandelijkse verhoging voorgesteld die een percentage van de investering bedraagt. De Huurcommissie toetst uiteindelijk of het voorstel redelijk is.

4. Energielabelsprong. Isolatie en installaties leveren WWS-punten op. Een sprong van label E naar B levert fors extra WWS-punten op: voor een eengezinswoning 38 punten (van −4 naar 34) en voor een meergezinswoning 34 punten (van −4 naar 30). Voor rijks-, provinciale en gemeentelijke monumenten gelden geen minpunten; bij label E, F of G worden zij met 0 punten gewaardeerd, zodat de sprong daar 34 respectievelijk 30 punten bedraagt. Let op: het Besluit huurprijzen woonruimte noemt voor label E abusievelijk −5 punten, terwijl artikel 10d van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte −4 voorschrijft; de Huurcommissie rekent in de praktijk met −4 (Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte, rubriek 4). Afhankelijk van de puntwaarde kan dit de maximaal toegestane huur met meer dan €100 per maand verhogen.

Wat mag u níet doen?

• De huur eenzijdig verhogen boven het wettelijk maximum.
• De huurder onder druk zetten met dreiging van verkoop of ontruiming.
• Een nieuw contract laten tekenen om de huurbescherming te 'resetten'; dat is bij dezelfde huurder van dezelfde woning aantastbaar.
• Onderhoud staken om vertrek af te dwingen. Dat levert bijna altijd een huurverlaging via de huurcommissie op.

Het huurcommissie-risico werkt twee kanten op

Bij een gereguleerd contract kan de huurder de aanvangshuur laten toetsen (binnen zes maanden na aanvang) of een huurverlaging vragen bij onderhoudsgebreken. Ligt de huidige huur boven de WWS-punten, dan loopt de koper risico op verlaging en verrekent hij dat in het bod. Lever daarom altijd een actuele puntentelling mee: als die aantoont dat de huur binnen het maximum blijft, verdwijnt de risico-opslag.

Verkopen met een lage huur: drie realistische routes

Route A — Nu verkopen in verhuurde staat. Snel en zeker. Reken op 65% tot 78% van de leegwaarde. Geschikt bij tijdsdruk, box 3-lasten of een pand dat onderhoud vraagt dat u niet wilt financieren.

Route B — Eerst huur optimaliseren, dan verkopen. Verhoog jaarlijks correct, investeer gericht in punten, lever een compleet dossier. Doorlooptijd 6 tot 18 maanden, waardewinst doorgaans 5% tot 12%.

Route C — Uitkoopgesprek. Bij een zeer lage huur en een lange resterende horizon kan een vergoeding van € 10.000 tot € 30.000 een leegverkoop mogelijk maken die € 60.000 tot € 90.000 meer opbrengt. Voer dat gesprek vrijwillig, schriftelijk vastgelegd en zonder druk.

Wat zet u in het verkoopdossier?

• Actuele huurovereenkomst en alle huurverhogingsbrieven met verzenddatum.
• WWS-puntentelling inclusief energielabel en oppervlaktemeting (NEN 2580).
• Betaalhistorie van twaalf maanden.
• Overzicht van uitgevoerd onderhoud en investeringen van de laatste vijf jaar.
• Verklaring dat er geen procedure bij de huurcommissie loopt.

Dat dossier is bij een lage huur belangrijker dan bij een marktconforme huur: het verschil tussen 'lage huur, maar aantoonbaar correct' en 'lage huur, onduidelijke status' is in de praktijk 3% tot 8% van de koopsom.

Volgende stap

Bereken eerst wat uw woning in verhuurde staat waard is bij de huidige huur, en daarna bij de maximaal toegestane huur volgens de puntentelling. Het verschil tussen die twee bedragen is precies de winst die met correct huurbeheer nog te halen valt.

Is een uitkoopvergoeding fiscaal aftrekbaar?

Antwoord: In beginsel zijn kosten in Box 3 niet aftrekbaar. Kiest u echter voor de tegenbewijsregeling om uw werkelijke rendement te laten belasten, dan kan een uitkoopvergoeding wél als kostenpost worden afgetrokken van de verkoopopbrengst. In een BV is de vergoeding doorgaans een aftrekbare zakelijke last.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.