Strategie

Verhuurd of leeg verkopen? De netto-vergelijking voor 2026

Een verhuurde woning brengt minder op dan een lege woning. Toch is leeg verkopen lang niet altijd het beste besluit: leegmaken kost tijd, geld en zekerheid. Deze netto-vergelijking laat zien wanneer welke route meer overhoudt.

Door Redactie Vestoo · Bijgewerkt 2026-08-23

Kort antwoord

Verhuurd verkopen levert doorgaans 70% tot 90% van de leegwaarde op; leeg verkopen levert 100% op maar kost eerst een beëindiging, leegstand en verkoopkosten. Onder de streep is verhuurd verkopen vaak gunstiger zodra de huur gereguleerd is en de huurder blijft zitten; leeg verkopen wint bij een korte, aantoonbare vertrekdatum.

Samenvatting in vijf punten

1. Het verschil verhuurd-leeg is 10% tot 30% van de leegwaarde, afhankelijk van huurprijs, contractvorm en woningtype.
2. Leeg verkopen is nooit gratis. Uitkoopsom, leegstand, mutatieonderhoud, makelaarscourtage en dubbele lasten eten het verschil grotendeels op.
3. Reken met netto, niet met vraagprijs. Vergelijk beide routes op wat er na alle kosten en belasting op de rekening staat.
4. Tijd is geld. Elke maand extra doorlooptijd kost hypotheekrente, VvE, onderhoud, verzekering en box 3-heffing over de volle waarde.
5. Zekerheid heeft waarde. Een bod in verhuurde staat is nu al hard; een leegverkoop hangt af van medewerking van de huurder of van de rechter.

Hoeveel minder brengt een verhuurde woning op?

De korting op de leegwaarde wordt vrijwel volledig bepaald door de verhouding tussen de jaarhuur en de leegwaarde. Hoe dichter de huur bij de markthuur ligt, hoe kleiner de korting.

Een rekenvoorbeeld. Een appartement met een leegwaarde van € 310.000 en een kale huur van € 780 per maand (€ 9.360 per jaar) heeft een huurquote van 3,0% van de leegwaarde. Investeerders rekenen op deze woning doorgaans met een bruto aanvangsrendement (BAR) van 5,0% tot 5,6%, wat neerkomt op € 167.000 tot € 187.000 puur op huurwaarde. Omdat er ook uitpondpotentie is, ligt het praktische bod hoger: rond € 232.000 tot € 248.000, oftewel 75% tot 80% van de leegwaarde.

Wat kost leeg verkopen werkelijk?

Leeg verkopen is een project met een prijskaartje. In dezelfde casus (leegwaarde € 310.000):

Totaal aan directe kosten: € 22.800 tot € 47.800. Bij een leegverkoop van € 310.000 blijft er dus netto € 262.000 tot € 287.000 over — voordat de risico's zijn meegewogen.

Wat houdt u netto over? De vergelijking op één rij

Het verschil bedraagt in dit voorbeeld € 22.000 tot € 47.000 in het voordeel van leeg verkopen — mits de huurder daadwerkelijk vertrekt tegen de begrote vergoeding en binnen de begrote tijd. Loopt de uitkoop uit op een procedure of een hogere vergoeding, dan draait de uitkomst om.

Wanneer is verhuurd verkopen netto gunstiger?

• De huurder heeft huurbescherming en geeft geen enkel signaal te willen vertrekken.
• De huur is sterk gereguleerd; de huurder zou elders fors meer betalen en heeft dus geen belang bij vertrek.
• U heeft de opbrengst binnen enkele weken nodig (scheiding, erfenis met meerdere erfgenamen, aflossing van een aflopende lening).
• Het pand heeft achterstallig onderhoud; leeg verkopen vraagt dan eerst een investering die u niet volledig terugziet.
• Box 3 drukt zwaar: de heffing voor 2026 wordt berekend op basis van de waarde op 1 januari. U betaalt 36% belasting over een forfaitair rendement van 6,0% van de WOZ-waarde (eventueel gecorrigeerd met de leegwaarderatio). Een snelle verkoop vóór 1 januari kan een volledig jaar heffing besparen.

Wanneer is leeg verkopen netto gunstiger?

• De huurder heeft al schriftelijk opgezegd of vertrekt aantoonbaar binnen enkele maanden.
• Het gaat om een tijdelijk contract dat rechtsgeldig afloopt en waarvan de aanzegging correct is verstuurd.
• De woning ligt in een gebied met opkoopbescherming: beleggers mogen daar niet kopen, waardoor de verhuurde markt dunner is en de korting groter.
• Het verschil tussen huur en markthuur is klein, maar het woningtype (eengezinswoning, rustige wijk) is bij uitstek eigenaar-bewonersgebied.

Hoe weegt u het risico mee?

Reken beide routes door en pas op de leegvariant een slaagkans toe. Bij een geschatte kans van 70% op vertrek binnen negen maanden en een netto-opbrengst van € 275.000, is de risicogewogen waarde € 275.000 × 0,7 + € 239.000 × 0,3 = € 264.200. Dat blijft boven de verhuurde route, maar de marge is smaller dan de brutovergelijking suggereert. Zakt de slaagkans naar 40%, dan komt de uitkomst op € 253.400 en weegt zekerheid zwaarder dan het laatste stukje opbrengst.

Fiscaal: wat verandert er in 2026?

• Box 3 rekent in 2026 met een forfaitair rendement van 6,00% over overige bezittingen, geheven over de waarde per 1 januari. Leegstand verlaagt die grondslag niet.
• Leegwaarderatio: Ja, de leegwaarderatio geldt in 2026 voor verhuurde woningen in box 3 met huurbescherming. Let op: de regeling is aangescherpt en geldt niet meer bij verhuur aan een gelieerde partij (zoals familie) tegen een niet-marktconforme huur, en ook niet bij tijdelijke verhuur of vakantieverhuur. Overdrachtsbelasting voor de koper-belegger wordt per 1 januari 2026 verlaagd van 10,4% (het tarief in 2025) naar 8%. Dat drukt het bod in verhuurde staat: elke euro overdrachtsbelasting is een euro die de koper niet aan u betaalt. Dat drukt het bod in verhuurde staat: elke euro overdrachtsbelasting is een euro die de koper niet aan u betaalt.

Volgende stap

Bereken eerst uw waarde in beide scenario's met De Meetlat, en leg daarnaast de werkelijke kosten van leegmaken. Pas als beide bedragen netto naast elkaar staan, is de keuze een rekensom in plaats van een gevoel.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.