Strategie
Verhuurd of leeg verkopen? De netto-vergelijking voor 2026
Een verhuurde woning brengt minder op dan een lege woning. Toch is leeg verkopen lang niet altijd het beste besluit: leegmaken kost tijd, geld en zekerheid. Deze netto-vergelijking laat zien wanneer welke route meer overhoudt.
Door Redactie Vestoo · Bijgewerkt 2026-08-23
Kort antwoord
Verhuurd verkopen levert doorgaans 70% tot 90% van de leegwaarde op; leeg verkopen levert 100% op maar kost eerst een beëindiging, leegstand en verkoopkosten. Onder de streep is verhuurd verkopen vaak gunstiger zodra de huur gereguleerd is en de huurder blijft zitten; leeg verkopen wint bij een korte, aantoonbare vertrekdatum.
Samenvatting in vijf punten
- Het verschil verhuurd-leeg is 10% tot 30% van de leegwaarde, afhankelijk van huurprijs, contractvorm en woningtype.
- Leeg verkopen is nooit gratis. Uitkoopsom, leegstand, mutatieonderhoud, makelaarscourtage en dubbele lasten eten het verschil grotendeels op.
- Reken met netto, niet met vraagprijs. Vergelijk beide routes op wat er na alle kosten en belasting op de rekening staat.
- Tijd is geld. Elke maand extra doorlooptijd kost hypotheekrente, VvE, onderhoud, verzekering en box 3-heffing over de volle waarde.
- Zekerheid heeft waarde. Een bod in verhuurde staat is nu al hard; een leegverkoop hangt af van medewerking van de huurder of van de rechter.
Hoeveel minder brengt een verhuurde woning op?
De korting op de leegwaarde wordt vrijwel volledig bepaald door de verhouding tussen de jaarhuur en de leegwaarde. Hoe dichter de huur bij de markthuur ligt, hoe kleiner de korting.
| Situatie | Huur t.o.v. markthuur | Indicatie waarde | Korting |
|---|---|---|---|
| Vrije sector, recent geïndexeerd | 95-100% | 85-92% van leegwaarde | 8-15% |
| Middenhuur (WWS-gereguleerd sinds 2024) | 75-90% | 78-88% van leegwaarde | 12-22% |
| Sociale huur, lang zittende huurder | 45-65% | 68-78% van leegwaarde | 22-32% |
| Huurder ouder dan 70 jaar, laag contract | 40-60% | 65-75% van leegwaarde | 25-35% |
Een rekenvoorbeeld. Een appartement met een leegwaarde van € 310.000 en een kale huur van € 780 per maand (€ 9.360 per jaar) heeft een huurquote van 3,0% van de leegwaarde. Investeerders rekenen op deze woning doorgaans met een bruto aanvangsrendement (BAR) van 5,0% tot 5,6%, wat neerkomt op € 167.000 tot € 187.000 puur op huurwaarde. Omdat er ook uitpondpotentie is, ligt het praktische bod hoger: rond € 232.000 tot € 248.000, oftewel 75% tot 80% van de leegwaarde.
Wat kost leeg verkopen werkelijk?
Leeg verkopen is een project met een prijskaartje. In dezelfde casus (leegwaarde € 310.000):
| Post | Bedrag | Toelichting |
|---|---|---|
| Vergoeding huurder | € 8.000 - € 25.000 | Vrijwillig vertrek, afhankelijk van woonduur en huurverschil |
| Leegstand 3 maanden | € 3.900 | Rente, VvE, verzekering, gemeentelijke lasten |
| Mutatieonderhoud en styling | € 6.000 - € 14.000 | Schilderwerk, keuken/badkamer opknappen, vloer |
| Makelaarscourtage 1,3% | € 4.030 | Inclusief btw, over de verkoopprijs |
| Energielabel, meetrapport, verkoopstyling | € 900 | Verplichte en gebruikelijke posten |
| Extra doorlooptijd | 4-9 maanden | Tussen beëindiging en levering |
Totaal aan directe kosten: € 22.800 tot € 47.800. Bij een leegverkoop van € 310.000 blijft er dus netto € 262.000 tot € 287.000 over — voordat de risico's zijn meegewogen.
Wat houdt u netto over? De vergelijking op één rij
| Verhuurd verkopen | Leeg verkopen | |
|---|---|---|
| Bruto opbrengst | € 240.000 | € 310.000 |
| Kosten verkoop | € 0 - € 1.500 | € 22.800 - € 47.800 |
| Doorlooptijd tot levering | 3-8 weken | 6-14 maanden |
| Netto na kosten | € 238.500 - € 240.000 | € 262.000 - € 287.000 |
| Extra lasten tijdens traject | ± € 0 | € 5.000 - € 12.000 |
| Zekerheid | Hoog: bod is hard | Laag: hangt af van huurder |
Het verschil bedraagt in dit voorbeeld € 22.000 tot € 47.000 in het voordeel van leeg verkopen — mits de huurder daadwerkelijk vertrekt tegen de begrote vergoeding en binnen de begrote tijd. Loopt de uitkoop uit op een procedure of een hogere vergoeding, dan draait de uitkomst om.
Wanneer is verhuurd verkopen netto gunstiger?
- De huurder heeft huurbescherming en geeft geen enkel signaal te willen vertrekken.
- De huur is sterk gereguleerd; de huurder zou elders fors meer betalen en heeft dus geen belang bij vertrek.
- U heeft de opbrengst binnen enkele weken nodig (scheiding, erfenis met meerdere erfgenamen, aflossing van een aflopende lening).
- Het pand heeft achterstallig onderhoud; leeg verkopen vraagt dan eerst een investering die u niet volledig terugziet.
- Box 3 drukt zwaar: de heffing voor 2026 wordt berekend op basis van de waarde op 1 januari. U betaalt 36% belasting over een forfaitair rendement van 6,0% van de WOZ-waarde (eventueel gecorrigeerd met de leegwaarderatio). Een snelle verkoop vóór 1 januari kan een volledig jaar heffing besparen.
Wanneer is leeg verkopen netto gunstiger?
- De huurder heeft al schriftelijk opgezegd of vertrekt aantoonbaar binnen enkele maanden.
- Het gaat om een tijdelijk contract dat rechtsgeldig afloopt en waarvan de aanzegging correct is verstuurd.
- De woning ligt in een gebied met opkoopbescherming: beleggers mogen daar niet kopen, waardoor de verhuurde markt dunner is en de korting groter.
- Het verschil tussen huur en markthuur is klein, maar het woningtype (eengezinswoning, rustige wijk) is bij uitstek eigenaar-bewonersgebied.
Hoe weegt u het risico mee?
Reken beide routes door en pas op de leegvariant een slaagkans toe. Bij een geschatte kans van 70% op vertrek binnen negen maanden en een netto-opbrengst van € 275.000, is de risicogewogen waarde € 275.000 × 0,7 + € 239.000 × 0,3 = € 264.200. Dat blijft boven de verhuurde route, maar de marge is smaller dan de brutovergelijking suggereert. Zakt de slaagkans naar 40%, dan komt de uitkomst op € 253.400 en weegt zekerheid zwaarder dan het laatste stukje opbrengst.
Fiscaal: wat verandert er in 2026?
- Box 3 rekent in 2026 met een forfaitair rendement van 6,00% over overige bezittingen, geheven over de waarde per 1 januari. Leegstand verlaagt die grondslag niet.
- Leegwaarderatio: Ja, de leegwaarderatio geldt in 2026 voor verhuurde woningen in box 3 met huurbescherming. Let op: de regeling is aangescherpt en geldt niet meer bij verhuur aan een gelieerde partij (zoals familie) tegen een niet-marktconforme huur, en ook niet bij tijdelijke verhuur of vakantieverhuur. Overdrachtsbelasting voor de koper-belegger wordt per 1 januari 2026 verlaagd van 10,4% (het tarief in 2025) naar 8%. Dat drukt het bod in verhuurde staat: elke euro overdrachtsbelasting is een euro die de koper niet aan u betaalt. Dat drukt het bod in verhuurde staat: elke euro overdrachtsbelasting is een euro die de koper niet aan u betaalt.
Volgende stap
Bereken eerst uw waarde in beide scenario's met De Meetlat, en leg daarnaast de werkelijke kosten van leegmaken. Pas als beide bedragen netto naast elkaar staan, is de keuze een rekensom in plaats van een gevoel.
Veelgestelde vragen
Hoeveel procent minder is een verhuurde woning waard?
Doorgaans 10% tot 30% minder dan de leegwaarde. Bij een marktconforme huur in de vrije sector is de korting 8-15%; bij een lange, sterk gereguleerde huur loopt die op tot 25-35%.
Mag ik de huurder opzeggen omdat ik wil verkopen?
Nee. Verkoop is geen wettelijke opzeggingsgrond. Koop breekt geen huur (art. 7:226 BW): de koper wordt de nieuwe verhuurder en het contract loopt ongewijzigd door.
Wat kost het uitkopen van een huurder gemiddeld?
In de praktijk € 7.500 tot € 30.000, afhankelijk van woonduur, huurverschil met de markt, gezinssituatie en de krapte op de lokale huurmarkt.
Telt de leegwaarderatio nog in 2026?
Ja, voor verhuurde woningen in box 3 met een huurcontract dat onder de huurbescherming valt. De ratio hangt af van de verhouding tussen jaarhuur en WOZ-waarde.
Hoe lang duurt verkopen in verhuurde staat?
Van dossier tot levering doorgaans 3 tot 8 weken, omdat er geen bezichtigingsronde en geen financieringsvoorbehoud van een consument nodig is.
Moet ik de huurder informeren over de verkoop?
U bent verplicht de eigendomsoverdracht mede te delen. Bied de huurder daarnaast tijdig informatie aan over wie de nieuwe verhuurder wordt en waar de waarborgsom blijft.
Is verhuurd verkopen fiscaal ongunstiger?
Niet per definitie. In box 3 telt de waarde per 1 januari; een snelle verkoop kan juist een heffingsjaar schelen. Bij een BV bepaalt de boekwaarde het resultaat.
Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.