Proces

Stoppen met verhuren: praktisch stappenplan voor verhuurders

Stoppen met verhuren duurt doorgaans 2 tot 9 maanden. Dit stappenplan loopt de volgorde af die het meeste oplevert: eerst beide waardes berekenen, dan pas de route kiezen.

Door Redactie Vestoo · Bijgewerkt 2026-08-23

Kort antwoord

Stoppen met verhuren duurt in de praktijk 2 tot 9 maanden. Met een huurder in de woning kunt u alleen verkopen in verhuurde staat (koop breekt geen huur, art. 7:226 BW) of eerst tot een beëindiging komen. De volgorde die het meeste geld oplevert: eerst waarde bepalen in beide scenario's, dan pas kiezen tussen verkopen, uitkopen of uitponden.

Samenvatting in vijf punten

1. U hoeft de huurder er niet uit. Een verhuurde woning is direct verkoopbaar; de koper neemt het contract over.
2. Het verschil verhuurd versus leeg is 10% tot 30% van de leegwaarde, afhankelijk van huurniveau, contracttype en WWS-punten.
3. Box 3 rekent in 2026 met 6,00% forfaitair rendement en 36% tarief over de WOZ-waarde na leegwaarderatio — bij lage huur betaalt u belasting over rendement dat u niet maakt.
4. Uitkopen loont alleen als de vergoeding lager is dan het waardeverschil; reken met een terugverdientijd, niet met een gevoel.
5. De koper betaalt 8% overdrachtsbelasting op een woning (10,4% op niet-woningen). Dat drukt het bod en hoort in uw rekensom.

Waarom stoppen verhuurders in 2026?

De drie redenen die wij het vaakst terugzien: de fiscale druk in box 3, de gevolgen van de Wet betaalbare huur voor de maximale huurprijs, en het rendement dat na onderhoud en rente niet meer opweegt tegen het risico. Bij een woning met een WOZ-waarde van € 300.000 en een jaarhuur van € 12.000 komt de box 3-heffing na leegwaarderatio al snel uit op € 4.000 tot € 5.000 per jaar; dat is een derde van de bruto huur, nog voor onderhoud, verzekering en VvE.

Stap 1 — Leg uw uitgangspositie vast

Verzamel voordat u iets besluit: het huurcontract (type, ingangsdatum, opzegtermijn), de actuele kale huur, de WOZ-beschikking, het energielabel, de WWS-puntentelling, de VvE-stukken en de eventuele erfpachtcanon. Deze zes documenten bepalen samen het bod dat u kunt verwachten. Een investeerder rekent nooit met een woning, maar met een kasstroom plus een exitwaarde.

Stap 2 — Bereken beide waardes

Reken de leegwaarde (wat de woning zou opbrengen zonder huurder) en de waarde in verhuurde staat. De verhuurde-staat-waarde volgt uit de bruto huur gedeeld door het bruto aanvangsrendement (BAR) dat kopers in uw regio hanteren.

De les uit deze tabel: hoe dichter de huur bij markthuur ligt, hoe kleiner het gat. Verhuurders met een marktconforme huur verliezen bij verkoop in verhuurde staat vaak minder dan tien procent.

Stap 3 — Kies de route

Verkopen in verhuurde staat. Snelst en zonder gedoe met de huurder. Doorlooptijd doorgaans vier tot acht weken tot tekenen bij de notaris. Geschikt als het waardeverschil beperkt is of als u tijdsdruk heeft.

Huurder uitkopen en leeg verkopen. Alleen zinvol als het waardeverschil groter is dan de vergoeding plus leegstands- en verkoopkosten. Vergoedingen liggen in de praktijk tussen € 5.000 en € 30.000, met uitschieters in schaarstegebieden. Reken het door: bij een waardeverschil van € 60.000 en een uitkoopsom van € 20.000 houdt u circa € 30.000 over na kosten en belastingen.

Uitponden. Woningen één voor één leeg verkopen zodra huurders zelf vertrekken. Levert de hoogste opbrengst per woning, maar duurt jaren en u blijft box 3 betalen over de hele portefeuille.

Verkopen aan de zittende huurder. Vaak onderschat. De huurder betaalt geen leegwaarde, maar wel meer dan een investeerder; bovendien vervallen makelaarskosten en bezichtigingen.

Stap 4 — Regel de huurderskant zorgvuldig

U hoeft geen toestemming van de huurder om te verkopen, maar u heeft wel medewerking nodig bij bezichtigingen en opname. Informeer de huurder schriftelijk, bevestig dat het contract, de huurprijs en de borg ongewijzigd doorlopen, en geef door aan wie de huur na de overdracht betaald moet worden. Bij zelfbewoning door de koper geldt een opzeggingsgrond met rechterlijke toets en een termijn van drie tot zes maanden — reken daar niet op als planning.

Stap 5 — Denk aan de fiscale timing

Box 3 kent één peildatum: 1 januari. Levert u de woning op 20 december, dan telt de woning niet meer mee voor het volgende jaar. Bij een vermogen van € 300.000 in box 3 scheelt één peildatum al snel € 4.000 tot € 6.000. Ligt de levering in januari, dan betaalt u nog een volledig jaar over een woning die u al verkocht heeft.

Stap 6 — Beoordeel de biedingen op meer dan de prijs

Een bod van € 265.000 zonder voorbehoud van financiering is meer waard dan € 275.000 met een ontbindende voorwaarde van zes weken. Let op: het financieringsvoorbehoud, de leveringsdatum, de staat waarin wordt opgeleverd, of de koper de huurovereenkomst ongewijzigd voortzet en of er een waarborgsom of bankgarantie wordt gesteld.

Veelgemaakte fouten

• De huur jarenlang niet indexeren; dat verlaagt de verhuurde-staat-waarde recht evenredig.
• De WWS-punten pas checken tijdens de verkoop, terwijl de koper daar zijn maximale huur op baseert.
• Uitkopen zonder vaststellingsovereenkomst — zonder schriftelijke beëindiging heeft u niets in handen.
• Verkopen zonder actuele energielabel; kopers verrekenen dat als risico in het bod.

Volgende stap

Bereken eerst wat uw woning in verhuurde staat waard is met de rekenmodule, en vergelijk daarna de vier routes in de verkooproute-calculator. Pas als beide uitkomsten op tafel liggen, is het moment om biedingen op te vragen.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.