Vergelijken

Opkoper of makelaar bij een verhuurde woning: wat levert meer op?

Bij een lege woning wint de makelaar; blijft de huurder zitten, dan is een biedingsronde onder investeerders vrijwel altijd sneller en netto gunstiger. Zo maakt u de juiste afweging.

Door Redactie Vestoo · Bijgewerkt 2026-08-23

Kort antwoord

Bij de verkoop van een verhuurde woning levert een makelaar alleen de hoogste bruto prijs op als de woning leeg komt. Blijft de huurder zitten, dan is het kopersveld beperkt tot investeerders. U betaalt dan 1% tot 2% makelaarscourtage voor toegang tot dezelfde partijen die u via een platform als Vestoo kosteloos en direct kunt bereiken, wat de netto opbrengst vaak lager maakt.

Opkoper of makelaar: wat is de beste keuze voor uw verhuurde woning?

De keuze tussen een traditionele makelaar en een directe verkoop aan een investeerder (ook wel ‘opkoper’ genoemd) is een van de eerste en belangrijkste beslissingen als u uw verhuurde woning wilt verkopen. Het antwoord hangt volledig af van één vraag: blijft de huurder in de woning zitten?

Als de woning leeg wordt opgeleverd, is een makelaar bijna altijd de beste weg naar de hoogste opbrengst. U bereikt dan de grote markt van particuliere kopers die er zelf willen gaan wonen. Maar als de huurder blijft, verandert alles. De koper moet het huurcontract respecteren volgens de wet "koop breekt geen huur". Dit beperkt het koperspubliek tot investeerders die op zoek zijn naar rendement.

Dit artikel vergelijkt beide routes op de zes belangrijkste punten voor een particuliere verhuurder: opbrengst, kosten, snelheid, zekerheid, privacy en de impact op uw huurder.

Is een makelaar of investeerder financieel gunstiger?

De financieel gunstigste keuze hangt af van de netto opbrengst, niet de bruto verkoopprijs. Een investeerderstraject heeft doorgaans minder kosten, wat een iets lagere verkoopprijs kan compenseren.

Een makelaar rekent voor de verkoop van een woning een courtage van 1% tot 2% van de verkoopsom, exclusief btw. Voor een woning van € 300.000 betekent dit een kostenpost van € 3.630 tot € 7.260 (inclusief 21% btw). Via een biedingsplatform voor investeerders betaalt u doorgaans geen verkoopkosten. Dit verschil kan de doorslag geven.

Hoeveel levert concurrentie tussen investeerders op?

Een verkoop via een biedingsronde, waarbij meerdere geverifieerde investeerders tegelijk een bod kunnen uitbrengen, levert een significant hogere opbrengst op dan een onderhandse verkoop aan één partij. Data van het Vestoo-platform laat zien dat het verschil tussen het eerste en het hoogste bod gemiddeld tussen de 4% en 8% ligt. Door concurrentie te organiseren, maximaliseert u de prijs die de markt van investeerders bereid is te betalen.

Hoe snel kan ik mijn verhuurde woning verkopen?

Snelheid is vaak een doorslaggevende factor, zeker met het oog op fiscale peildata of veranderende marktomstandigheden.

• Makelaarstraject: Reken op een doorlooptijd van 3 tot 6 maanden. Dit proces omvat de voorbereiding (fotografie, marketing), bezichtigingen, onderhandelingen, het tekenen van de koopakte en de termijn voor ontbindende voorwaarden (meestal 4 tot 6 weken).
• Investeerderstraject: Een verkoop aan een gespecialiseerde koper kan binnen 4 tot 8 weken worden afgerond. Omdat investeerders vaak met eigen middelen kopen, vervalt het financieringsvoorbehoud. De inspectie is doorgaans kort en de transactie kan snel bij de notaris passeren.

Welke rol speelt de Box 3-peildatum?

De peildatum voor de vermogensrendementsheffing (box 3) is 1 januari. Als de verkoop van uw pand over deze datum heen schuift, betaalt u voor het volledige volgende jaar belasting over de waarde van de woning. Een sneller verkoopproces kan u dus een aanzienlijke belastingbesparing opleveren.

Rekenvoorbeeld: Een langer makelaarstraject kan ervoor zorgen dat de eigendomsoverdracht pas na 1 januari plaatsvindt. Afhankelijk van uw vermogenspositie en de leegwaarderatio kan dit voor een woning met een WOZ-waarde van €250.000 neerkomen op een extra belastingdruk van ruwweg €3.000 tot €5.400 per jaar. Dit is gebaseerd op het box 3-tarief van 36% over een forfaitair rendement van 6,0% in 2026.

Wanneer is een makelaar de betere keuze?

Ondanks de voordelen van een directe verkoop, zijn er situaties waarin een makelaar de voorkeur heeft:

1. De woning komt gegarandeerd leeg: Als de huurder schriftelijk heeft opgezegd en de woning leeg wordt opgeleverd, kunt u de volledige marktwaarde realiseren. Het verschil tussen een verhuurde en lege woning verkopen kan oplopen tot 30% of meer.
2. U heeft een uniek object: Voor monumentale panden, woonboerderijen of objecten op een uitzonderlijke locatie kan de ‘emotionele waarde’ voor een particuliere koper de biedingen van rationeel rekenende investeerders overstijgen.
3. U heeft absoluut geen haast: Als tijd geen rol speelt en u de markt volledig wilt aftasten, biedt een makelaar de breedste exposure.

Wanneer is verkopen aan investeerders slimmer?

In de meeste gevallen waarin een huurder in de woning blijft, is een directe verkoop aan investeerders de meest logische en lucratieve route.

1. De huurder blijft zitten: Dit is de belangrijkste reden. Particuliere kopers kunnen geen hypotheek krijgen voor een verhuurde woning waar ze zelf willen wonen.
2. U zoekt zekerheid en snelheid: Investeerders kopen vaak zonder voorbehoud van financiering, wat het risico op een afgeketste deal minimaliseert. Een snelle overdracht biedt financiële en fiscale zekerheid.
3. Privacy is belangrijk: Een directe verkoop vindt plaats buiten het zicht van het publiek. Er komt geen ‘Te Koop’-bord in de tuin en geen advertentie op Funda. Dit voorkomt onrust bij de huurder en vragen uit de omgeving.
4. De woning heeft onderhoud nodig: Professionele kopers zijn gewend om woningen ‘as is’ te kopen. Ze calculeren de kosten voor renovatie of achterstallig onderhoud in hun bod, zonder de eindeloze discussies en eisen die particuliere kopers vaak hebben.

Conclusie: de beslisregel in één zin

Komt de woning leeg en heeft u geen haast? Kies de makelaar. Blijft de huurder zitten of zoekt u snelheid en zekerheid? Kies dan voor het organiseren van concurrentie tussen investeerders om de beste netto opbrengst en voorwaarden te realiseren.

Een platform als Vestoo combineert het beste van twee werelden: het concurrentie-element van een openbare verkoop met de discretie en snelheid van een directe deal. U ontvangt vrijblijvend biedingen van geverifieerde partijen, zonder zelf kosten te maken. Zo weet u snel en feitelijk wat de waarde van uw verhuurde woning in de huidige markt is.

Disclaimer: Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.