Bijzondere situaties

Achterstallig onderhoud? Verkopen zonder opknappen

Verhuurde woning met achterstallig onderhoud? Verkopen "as is" met een onderbouwd gebrekendossier levert meestal meer op dan eerst renoveren.

Door Redactie Vestoo · Bijgewerkt 2026-08-20

Kort antwoord

Een verhuurde woning met achterstallig onderhoud verkoopt u het beste "as is" aan een investeerder. Die rekent met eigen aannemersprijzen die doorgaans 25% tot 40% onder particuliere offertes liggen, waardoor u van elke euro herstel gemiddeld slechts 40 tot 70 cent terugziet als u het zelf laat doen.

Samenvatting in vijf punten

1. Verzwijgen kan niet: u heeft een mededelingsplicht over bekende gebreken.
2. Investeerders kopen gebreken bewust; de renovatiemarge is hun verdienmodel.
3. Cosmetisch herstel levert bij verhuurd verkopen vrijwel niets op — de koper sloopt het toch.
4. Veiligheids- en constructiegebreken zijn de uitzondering: fundering, asbest, elektra en lekkage moeten in beeld en met offertes onderbouwd zijn.
5. Een goed onderbouwd gebrekendossier levert scherpere biedingen op dan een vaag "er moet nog wat gebeuren".

Waarom investeerders juist deze panden willen

Een belegger rekent met een aankoopprijs plus een renovatiebudget en een eindwaarde. Een woning die al is opgeknapt biedt hem geen marge: hij betaalt dan voor een keuken die hij niet had gekozen. Een woning met achterstallig onderhoud, gecombineerd met een lage huur en verbeterpotentieel in het energielabel, is voor hem juist het interessantste dossier — hij kan de WWS-punten omhoog brengen en daarmee de huur en de waarde.

De patroonherkenning: alleen ingrepen die WWS-punten of veiligheid raken, verdienen zichzelf terug.

Wat u wél doet vóór verkoop

• Maak een gebrekenlijst met foto's en, waar mogelijk, twee offertes per post. Dat haalt de onzekerheidsmarge uit het bod.
• Laat een bouwkundige keuring doen bij vermoedens over fundering of dak. Een rapport van € 500 voorkomt een korting van € 20.000 op basis van aannames.
• Regel de VvE-stukken: meerjarenonderhoudsplan, reservefonds, notulen van de laatste drie jaar. Een leeg reservefonds bij een aankomende dakvervanging is de meest voorkomende reden voor een lager bod.
• Los kleine veiligheidszaken op: rookmelders, aardlekschakelaar, losse trapleuning. Kosten enkele honderden euro's, voorkomen discussie.

Wat u níet doet

Geen keuken, geen badkamer, geen nieuwe vloeren, geen "opfrisbeurt voor de foto's". Bij verkoop in verhuurde staat woont de huurder er en beoordeelt de koper cijfers, geen sfeer.

Mededelingsplicht en aansprakelijkheid

U moet bekende gebreken melden die het normaal gebruik in de weg staan. Een "as is"-clausule of ouderdomsclausule beperkt uw aansprakelijkheid, maar dekt geen verzwegen gebreken. De veiligste route is volledige openheid met bewijs: dat versterkt uw onderhandelingspositie eerder dan dat het die verzwakt, omdat de koper geen risicomarge hoeft in te rekenen voor het onbekende.

Praktijkvoorbeeld

Een jaren-dertigwoning in Dordrecht, verhuurd voor € 780 per maand, met vochtproblemen in de kruipruimte, label F en een badkamer uit 1987. De verhuurder vroeg twee offertes op (€ 26.000 totaal) en overwoog eerst te renoveren. Uiteindelijk verkocht hij "as is" met een compleet gebrekendossier: vijf biedingen, hoogste € 189.000. De schatting van het bod ná renovatie lag op € 205.000 — een verschil van € 16.000 op een investering van € 26.000, plus een half jaar doorlooptijd en een extra jaar box 3-heffing.

Volgende stap

Zet uw dossier op orde en vraag vrijblijvende biedingen aan, of bereken eerst de waarde in verhuurde staat met de rekenmodule.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.